Инвестиции в гостиничную недвижимость — сколько можно заработать на апарт-отелях и глэмпингах

07.10.2026

Инвестиции в гостиничную недвижимость — сколько можно заработать на апарт-отелях и глэмпингах

Инвесторы всё чаще рассматривают покупку апартаментов в популярных туристических локациях как альтернативу инвестициям в офисы, склады и другие коммерческие помещения. По итогам 2025 года объём инвестиций в гостиничную недвижимость в России достиг рекордных 60 млн рублей — за год он вырос в полтора раза. При этом 60–65% покупателей гостиничных номеров и апарт-отелей оказались частными инвесторами.

В статье разбираемся, как меняется рынок гостиничной недвижимости в 2026 году, какую доходность могут принести инвесторам вложения в апарт-отели и глэмпинги и какие риски есть у таких инвестиций.

Содержание

Что происходит с рынком гостиничной недвижимости в России в 2026 году

Классические гостиницы

Как инвестировать в классические отели

Апарт-отели

Как инвестировать в апарт-отели

Глэмпинги

Привлекательны ли глэмпинги для инвесторов

Как инвестировать в глэмпинги

Главное в статье

Что происходит с рынком гостиничной недвижимости в России в 2026 году

Рынок гостиничной недвижимости можно разделить на несколько секторов: классические гостиницы, апарт-отели и глэмпинги.

Классические гостиницы

В первом квартале 2026 года впервые за 25 лет в России не открылось ни одной новой гостиницы. Это связано не только с ключевой ставкой Центробанка, но и с увеличением стоимости строительства. Строить отели дорого, содержать — тоже, а окупаются они в среднем через 25 лет (в Москве и Санкт-Петербурге).

Основным драйвером отрасли остаётся государственная поддержка: правительство выплачивает аккредитованным банкам разницу между коммерческой и льготной ставкой. Например, инвестор берёт в банке кредит на миллиард рублей. Вместо рыночной ставки он платит льготную, её рассчитывают по формуле 30% ключевой ставки + 3%. Остальное доплачивает государство.

Ожидается, что в 2026 году в эксплуатацию введут 3,4 тыс. номеров, построенных по государственным субсидиям. Но сроки могут перенести из-за высоких затрат на подготовку к открытию, например обучение персонала и закупку оборудования. Всего в эксплуатацию могут ввести 10–11 тыс. номеров — +20% год к году.

Как инвестировать в классические отели

Для частных инвесторов этот сегмент рынка практически недоступен — он занят крупными компаниями, например сетью Azimut Hotels. Номера обычно не распродают частным инвесторам, но бывают исключения.

В начале 2026 года холдинг Domina Group выставил на продажу номера в отеле Domina в Санкт-Петербурге. Инвесторам обещают гарантированный доход 5% в американских долларах. Обязательное условие — договор с итальянской УК Domina Management на 100 лет.

Инвесторам предлагают номера категорий «классик», «комфорт», «полулюкс» и «люкс». Их стоимость начинается от 27,2 млн рублей. В дополнение к номеру идёт пропорциональная площадь в инфраструктуре отеля — ресторан, бар, конференц-зал, фитнес-центр. Источник: DOMINA

Ещё один вариант инвестиций — приобретать акции туристических проектов через краудинвестинговые платформы. В этом случае инвестор становится совладельцем бизнеса, претендует на дивиденды и может заработать на росте стоимости компании. Но такие инвестиции сопряжены с рисками: компания может не выйти на IPO или стоимость её акций на бирже окажется значительно ниже, чем до публичного размещения.

Например, на инвестиционной платформе bizmall инвесторы могут купить акции АО «Аракай». Стоимость одной акции составляет 215 тыс. рублей. Источник: bizmall

Апарт-отели

Предложение апарт-отелей распределено по стране неравномерно. Например, в Санкт-Петербурге такие объекты занимают 31% общего номерного фонда, и рост предложения уже опережает спрос. В результате в первом квартале 2026 года в городе загрузка апарт-отелей снизилась с 90% до 75%.

В туристистических локациях, например Крыму, Дагестане и Калининградской области в ближайшие пять лет ожидается ввод большого количества апарт-отелей. Только в 2026 году в Крыму планируют ввести в эксплуатацию 21 объект. Это может привести к тому, что доля апарт-отелей в туристических локациях увеличится с текущих 10–12% до 18–20%. Если это произойдет, на рынке вырастет конкуренция, снизятся загрузка и доходы управляющих компаний от сдачи объектов в аренду — аналогично тому, что происходит в Санкт-Петербурге.

Помимо увеличения предложения меняются и требования к апарт-отелям. В 2025–2026 годах правительство ввело для них новые правила работы. Теперь объекты должны быть включены в реестр средств размещения Росаккредитации. А чтобы в него попасть, апарт-отель должен соответствовать определённым требованиям: в нём должны быть круглосуточный ресепшн, оборудованная кухонная зона, индивидуальный санузел.

Если объект не включён в реестр, в нём запрещено принимать гостей. За нарушение предусмотрены штрафы: для должностных лиц и ИП до 70 тыс. рублей, для юрлиц — до 450 тыс. рублей.

Кроме того, апарт-отели приравняли к гостиничным предприятиям. Это значит, что они должны пройти классификацию и получить категорию звёздности. Без неё апарт-отель не включат в реестр и принимать в нём гостей будет нельзя. А сервисы бронирований, например «Островок» или «Суточно.ру», не смогут опубликовать объявление о сдаче номера без свидетельства о классификации.

Информации о доходности в разных регионах мало, а если она есть, неясно, что в неё входит. Например, компания Valo пишет о том, что сдача апартаментов в аренду в Калининграде в 2025 году приносила от 6% до 10% годовых. Непонятно, из чего складывается эта доходность — её образует только арендный доход или агентство включило сюда рост стоимости активов. А вот структура доходности апартаментов в Петербурге в 2025 году известна: она составляет 16–22% годовых и состоит из арендного дохода (7%) и капитализации (9–15%).

На основании этого можно сделать вывод о том, что инвестиции в апарт-отели могут принести инвесторам более высокую доходность, чем банковские вклады. Но она сильно зависит от региона, загрузки объекта в течение года, профессионализма управляющей компании и состояния рынка.

Как инвестировать в апарт-отели

Частные инвесторы могут вкладывать деньги в апарт-отели двумя способами.

1. Купить номер в апарт-отеле. Инвестор покупает номер по договору долевого участия (ДДУ) на этапе строительства отеля или по договору купли-продажи (ДКП) в готовом объекте. Льготные программы кредитования на апартаменты не распространяются, но инвестор может воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика.

При покупке инвестор подписывает договор доверительного управления с управляющей компанией. Она сдаёт объект в аренду в обмен на комиссию. Обычно УК предлагают инвесторам два варианта. Первый — получать доход от сдачи всех номеров одной категории за вычетом расходов. Тогда инвестор получает деньги даже если его номер пустовал. Во втором случае он получает деньги только за те дни, когда его номер сдавали.

2. Купить паи в ЗПИФе недвижимости. УК собирает деньги инвесторов, выкупает несколько этажей или целое здание отеля у девелопера и передаёт в управление отельному оператору. Доход от аренды за вычетом расходов распределяется между пайщиками в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат. Паи фондов можно купить на Московской бирже, например, один пай ЗПИФа «Термы Бора-Бора» в сентябре 2026 года стоил 6 100 рублей.

Инвестируйте в проекты по недвижимости на платформе в реестре Банка России

Проекты по строительству и реконцепции загородной и коммерческой недвижимости, доходность до 30% годовых

Инвестировать

Глэмпинги

В последние годы предложение глэмпингов в России увеличилось: в 2025 году их число выросло на 67% по сравнению с 2024 годом. А в 2026 году прирост вышел на плато: показатели сохраняются на уровне 2025 года.

Эксперты отмечают, что рынок насытился, и операторы начали конкурировать за клиентов, предлагая более низкие цены. Например, в Ленинградской области в августе–октябре 2026 года средняя стоимость забронированной ночи составила 10 тыс. рублей — на 4% ниже, чем в прошлом году.

Ленинградская область и Карелия — самые востребованные регионы для отдыха в глэмпингах: летом на них приходилось 14,5% бронирований по всей стране. Источник: OneTwoTrip

Правительство продолжает субсидировать строительство глэмпингов. Для получения гранта необходимо соблюсти несколько требований:

площадь одного модуля — не менее 15 м2;
конструкции — круглогодичные и соответствуют нормам пожарной безопасности;
есть номера и инфраструктура для маломобильных групп населения;

объект внесён в Единый реестр средств размещения.

Размер господдержки составляет до 1,5 млн рублей на один номер, но не более 50% от общей стоимости проекта. Субсидия не покрывает расходы на подведение коммуникаций, благоустройство территории, покупку земли или строительство ресторанов.

Застройщик, который получил грант, должен эксплуатировать глэмпинг в течение 7 лет после возведения. Если объект закроют раньше, субсидию придётся вернуть в полном объёме.

Привлекательны ли глэмпинги для инвесторов

Чтобы построить глэмпинг в 2026 году, девелоперу понадобится 15–25 млн рублей. К этой сумме нужно добавить расходы на содержание — коммунальные платежи и налоги. Основатель глэмпинга «Гуляй-Город» Дмитрий Гасилов отметил, что за год расходы на коммуналку выросли на 20%, а налоговая нагрузка — в два раза, при этом стоимость проживания почти не изменилась.

Возможно поэтому в июне на «Авито» насчитывалось более 150 предложений о продаже действующих глэмпингов. Многие закладывали в бизнес-планы загрузку на уровне 65%, а реальная заполняемость в некоторых объектах не превышала 36%.

Эксперты прогнозируют, что глэмпинг начнёт приносить прибыль не раньше, чем через 6–10 лет. При этом неясно, что будет происходить на рынке дальше. Учитывая тенденцию к падению экономики, рынок глэмпингов вряд ли будет расти. Конкуренция за гостей усилится, а заполняемость и цены на проживание могут снизиться. Скорее всего, выживут и будут приносить прибыль крупные сетевые игроки и профессиональные отельеры, у которых есть бюджет на создание полноценных загородных отелей.

В сентябре действующий глэмпинг в Московской области можно было приобрести за 79 млн рублей. В объявлении было указано, что выручка составляет 1,7 млн рублей в год, расходы — 800 тыс. рублей в год, а прибыль — 900 тыс. рублей в год. В таком случае глэмпинг окупится за 6,6 лет. Источник: «Авито»

Как инвестировать в глэмпинги

У инвестора есть несколько вариантов: построить собственный объект или вложиться в действующий бизнес. Если инвестор не намерен заниматься строительством или у него нет 15 млн рублей, можно рассмотреть форматы соинвестирования.

1. Купить франшизу сети глэмпингов. Инвесторы покупают модульные дома, которые устанавливают на общей локации сети или отдельном участке, где разместится будущий глэмпинг. Подбором земли и другими операционными задачами занимается управляющая компания. Она забирает 30% или 40% выручки — остальное получает инвестор. Заявленная доходность таких инвестиций составляет 15–20% годовых.

«Побег из города» предлагает инвесторам приобрести франшизу на два домика с баней-бочкой и хозблоком за 3,35 млн рублей. В компании ожидают, что вложения окупятся менее чем за 17 месяцев (при загрузке 70% в первый месяц). Источник: «Побег из города»

2. Приобрести паи или доли в загородных отелях. Например, Station Hotels предлагает вложить деньги в строительство загородного отеля или апартаментов. Инвестор может купить отель целиком или долю в нём. Заявленная доходность составит 5–14% годовых.

Station Hotels предлагает три варианта инвестиций: прямые займы, покупку отеля или доли в нём и покупку апартаментов. В первом случае заявленная доходность составит 16% годовых — максимальная среди предложенных форматов. Источник: Station Hotels

3. Финансировать глэмпинги через платформы коллективных инвестиций. Операторы глэмпингов могут обращаться на платформы, если им нужны деньги на расширение, например чтобы достроить домики. Инвесторы выдают им целевой заём и взамен получают фиксированную доходность.

Пример проекта на краудлендинговой платформе «ВБетон»: заёмщик привлекал 38 млн рублей на строительство 10 домиков в эко-отеле Bukhlovo Park. В качестве залога он оставлял 20 земельных участков. Застройщик планировал завершить стройку и продать дома с наценкой в 35%. Ожидаемая доходность инвесторов от проекта — 30% годовых. Источник: «ВБетон»

Инвестируйте в проекты по недвижимости на платформе в реестре Банка России

Проекты по строительству и реконцепции загородной и коммерческой недвижимости, доходность до 30% годовых

Инвестировать

Главное в статье

1. Инвестиции в гостиничную недвижимость остаются востребованными. Но в 2026 году строительство дорожает, а на рынке растёт конкуренция и ужесточают требования к объектам.

2. Классические гостиницы — самый дорогой сегмент рынка. Отели дорого строить и содержать, поэтому новые вводят в эксплуатацию в основном благодаря субсидиям государства.

3. Частные инвесторы обычно не могут приобретать отдельные номера в отелях, но бывают исключения. Например, в январе 2026 года Domina Group распродавала номера в гостинице в Санкт-Петербурге. Их стоимость начиналась от 27,5 млн рублей, доходность составляла 5% в американских долларах. Ещё один способ инвестиций в этот сегмент — покупка акций туристических проектов на краудинвестинговых платформах.

4. Рынок апарт-отелей продолжает расти. Заработать можно на доходе от аренды и росте стоимости объекта, но доходность зависит от региона, загрузки объекта в течение года и работы управляющей компании.

5. Частные инвесторы могут купить номер в апарт-отеле по договору долевого участия или купли-продажи, а затем передать его в управление УК и получать деньги от сдачи номера в аренду. Другой вариант — купить паи в ЗПИФе недвижимости, который инвестирует в апарт-отели, и получать регулярные выплаты от аренды объекта.

6. Рынок глэмпингов в России постепенно насыщается. Финансовая нагрузка на владельцев объектов растёт, а цены на проживание остаются на том же уровне, что и год назад — и даже снижаются.

7. Правительство субсидирует строительство глэмпингов, предоставляя до 1,5 млн рублей на номер, но не более 50% стоимости проекта. Объект должен соответствовать требованиям по площади, круглогодичной работе и пожарной безопасности. Получатель гранта должен эксплуатировать глэмпинг не менее семи лет.

8. Глэмпинг можно построить самостоятельно или купить готовый бизнес. Эксперты оценивают реальный срок окупаемости глэмпингов в 6–10 лет и называют высокую конкуренцию и сезонность основными рисками. Ещё один вариант — вложиться в глэмпинг через франшизу или коллективные инвестиции, например на краудлендинговых платформах.