Обзор платформы «Активо»

28.08.2026

Обзор платформы «Активо»: особенности, реальная доходность и отзывы инвесторов

Платформа «Активо» предлагает инвесторам вложить деньги в покупку коммерческой недвижимости, флиппинг квартир премиум-класса в Москве и строительство вилл в Индонезии.

Вместе с основателем и генеральным директором краудлендинговой платформы «ВБетон» Иваном Тягуновым разбираемся, как устроена платформа, сколько инвестор может заработать в её проектах и какие альтернативы инвестициям в «Активо» стоит рассмотреть.

О платформе «Активо»

«АКТИВО» — платформа коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, которую основал предприниматель Оскар Хартманн в 2015 году. Первым объектом платформы стал магазин «Пятёрочка» в Люберцах, со временем компания доросла до покупки крупных торговых центров. В 2026 году она владеет активами стоимостью 12,5 млрд рублей. В портфель входят 14 объектов коммерческой недвижимости, жилая недвижимость в Москве и виллы за рубежом.

Как работает платформа

«Активо» подбирает объекты недвижимости, которые арендуют ритейлеры, проводит аудит, и если помещение подходит, предлагает владельцу продать его. Далее из собственных средств платформа вносит обеспечительный платёж и предлагает инвесторам вложиться в покупку объекта.

Под каждый объект платформа создаёт ЗПИФ — закрытый паевый инвестиционный фонд. Им управляет УК «Альфа-Капитал» или собственная УК платформы «Активо-Капитал». Она получила лицензию Банка России в начале 2026 года и теперь самостоятельно запускает новые фонды, например «Активо Двадцать три».

Когда объект недвижимости попадает в фонд, владелец здания получает паи. «Активо» обязуется выкупить их у него в течение определённого времени, например 3–6 месяцев. За это время платформа формирует пул инвесторов. Если их коллективных средств хватает для покупки здания, объект переходит в собственность фонда.

На следующий месяц после завершения купли-продажи инвесторы начинают получать доход от сдачи торговых площадей в аренду. Управляет объектом УК: она контролирует заполняемость помещения, решает вопросы с арендаторами и эксплуатацией здания.

Если «Активо» не удаётся привлечь нужное количество инвестиций для покупки объекта в установленные сроки, от сделки отказываются. В этом случае платформа возвращает средства инвесторам. С 2015 года такая ситуация произошла один раз. Источник: biz360.ru

Какие условия «Активо» предлагает инвесторам

Порог входа

Минимальная сумма инвестиций в действующие фонды «Активо» составляет 200 тысяч рублей, в новые — от 300 тысяч рублей. Большинство фондов платформы доступны для неквалифицированных инвесторов.

Доходность

Заявленная доходность фондов «Активо» составляет до 23% годовых. В разных фондах она отличается, так как зависит от нескольких факторов:

объекта — качества арендаторов, локации и загрузки площадей;
даты покупки пая — в первый год после формирования фонда доходность выше за счёт возврата НДС на покупку здания;
комиссий управляющей компании — вознаграждение УК исчисляется от стоимости чистых активов фонда. Например, в фонде «Активо Двадцать» комиссия УК составляет 0,6% от СЧА, но не менее 5 млн рублей в год. А в фонде «Активо Флиппинг» — 0,5% от СЧА, но не менее 1,5 млн рублей в год.

По данным аналитического портала InvestFunds, фактическая доходность фондов «Активо» сильно отличается от заявленной. Она варьируется от -7,07% годовых в «Активо Пятнадцать» до 12,5% годовых в «Активо Пять».

По состоянию на август 2026 года, фактические доходности фондов «Активо» значительно ниже, чем заявлено на сайте компании. Источник: InvestFunds

Налоги

С дохода от аренды инвестор должен заплатить налог. Налоговая ставка зависит от статуса инвестора:

физические лица платят налог на доход в размере 13% или 15%, если их годовой доход превышает 5 млн рублей. При этом им не нужно подавать декларации: налоговым агентом выступает УК, которая сама считает, удерживает и переводит выплаты. Инвесторы получают на счёт уже очищенный от налогов доход;
юридические лица и ИП на ОСН платят налог на прибыль самостоятельно по ставке 20% — на основании декларации, которую подают ежемесячно или ежеквартально;
юрлица и ИП на УСН уплачивают налог по правилам упрощённой системы. Обычно это 6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов.

При этом сам ЗПИФ — не юридическое лицо, поэтому он освобождён от налога на прибыль. Сумма сэкономленного налога распределяется между пайщиками в рамках регулярных выплат.

Инвестируйте в проекты по недвижимости на платформе в реестре Банка России

Проекты по строительству и реконцепции загородной и коммерческой недвижимости, доходность до 30% годовых

Инвестировать

Ликвидность

Забрать деньги из ЗПИФов «Активо» можно двумя способами:

При закрытии фонда. Как правило, ЗПИФы создают на долгий срок. Например, «Активо Двадцать Четыре» действует с 2026 до 2032 года, а «Активо Двадцать Два» — с 2025 до 2040 года. По истечении срока жизни фонда УК продаёт объект недвижимости и распределяет деньги между инвесторами пропорционально их долям.
На вторичном рынке. «Активо» утверждает, что совокупный оборот на вторичном рынке превышает 300 млн рублей в год, а средний срок продажи паёв составляет 2–4 недели.

На вторичном рынке пайщик может продать паи самостоятельно или обратиться к «Активо» за содействием. Источник: «Активо»

Отзыв инвестора о продаже паёв фонда «Активо Восемнадцать»

Инвестор решил продать паи фонда из-за снижения стоимости самих паёв и регулярных выплат. Ему удалось продать паи на вторичном рынке за 3–4 недели, но ниже цены покупки. Источник: SMART-Lab

Каталог инвестпредложений

В августе 2026 года инвесторам были доступны паи 18 ЗПИФОВ «Активо». Большая часть из них — торговые центры и магазины в Москве и регионах России. Также есть склад в Екатеринбурге, логопарк в Краснодарском крае и фонд на флиппинг жилой недвижимости.

Часть линейки ЗПИФОВ «Активо», паи которых можно приобрести в августе 2026 года. Паи первого ЗПИФА «Активо один» до сих пор доступны к покупке. Источник: «Активо»

Как инвестировать в ЗПИФы «Активо»

Чтобы вложить деньги в фонды «Активо», нужно зарегистрироваться на платформе и подтвердить свои данные. Сделать это можно в браузере или в приложении платформы. После регистрации инвестор получит доступ к личному кабинету, в котором есть:

витрина фондов с подробным описанием объектов и ключевыми показателями;
история выплат и динамика стоимости паёв;
отчётность и документы по каждому фонду.

В личном кабинете инвестор может посмотреть, паи каких фондов есть в продаже, подать заявку на покупку и продажу паёв. Источник: «Активо»

Историческая доходность фондов показана в демо-счёте. Он доступен бесплатно для каждого зарегистрированного пользователя.

Большинство ЗПИФов «Активо» торгуются вне биржи на внутреннем рынке. Их можно купить только на платформе после регистрации. Четыре фонда компании прошли листинг и доступны на Московской бирже, их можно приобрести через любого российского брокера.

В августе 2026 года на Мосбирже можно приобрести паи четырёх фондов: «Активо Двадцать», «Активо Флиппинг», «Активо Двадцать Один» и «Активо Двадцать Два». Источник: Московская биржа

На Мосбирже паи фондов «Активо» могут стоит дешевле, чем на сайте платформы, поскольку цена одного пая на вторичном рынке зависит от текущих рыночных котировок. Но при их покупке инвестору придётся заплатить комиссию брокеру.

Я инвестирую в «Активо» с 2019 года, и в какой-то момент был одним из крупнейших инвесторов на платформе. Сейчас в «Активо» моя защитная часть портфеля, которая не понадобится в ближайшее время, но важна для получения стабильного дохода от арендных платежей.

Для интереса я делал расчёт по всем выплатам за шесть лет участия в шести ЗПИФах. Доходность моих инвестиций была выше инфляции, и, что важно, выше ставки по двухлетним ОФЗ. Но премия была небольшая: на уровне 3,5–4% к инфляции Росстата и 1,5–2% к ставке «безриска».

Иван Тягунов, основатель и генеральный директор краудлендинговой платформы «ВБетон»

Другие проекты «Активо»

«АКТИВО» позиционирует себя как инвестиционная экосистема. За последние годы компания расширилась и сейчас развивает несколько направлений.

ЗПИФ «Активо Флиппинг»

В январе 2025 года площадка запустила первый в России ЗПИФ со стратегией флиппинга квартир премиум-класса. Деньги инвесторов объединяют в фонд для покупки, ремонта и последующей быстрой перепродажи квартир премиум-класса в Москве.

В августе 2026 года размер фонда составляет 414 млн рублей. Эти деньги УК тратит на покупку и ремонт квартир бизнес- и премиум-класса в Москве. Прогнозируемая доходность — 27% годовых, порог входа — от 630 тысяч рублей. Деньги инвесторам планируют вернуть через три года. Источник: «Активо»

Инвестиции в недвижимость на Бали

Партнёры «Активо» строят и сдают в аренду недвижимость на полуострове. Инвесторам предлагают приобрести строящуюся недвижимость и получать доход от сдачи — от 12,9% годовых в долларах. Стоимость вилл начинается от 280 тыс долларов, апартаментов — от 176 тыс долларов.

Недвижимость можно приобрести в рассрочку на срок до трёх лет, первоначальный взнос составит 30% от стоимости объекта. Ещё инвестору нужно заплатить НДС в размере 11%. В случае полной оплаты НДС вносит девелопер. Источник: «Активо»

За управление объектами УК берёт комиссию. Её размер зависит от срока аренды недвижимости: при посуточной аренде комиссия составит 25%, при помесячной — 10%. Кроме того, инвестор оплачивает содержание мест общего пользования, размер платежа отличается в разных объектах.

Инвестор может продать виллу до окончания её строительства. Сделать это можно самостоятельно или обратиться за помощью к девелоперу. В «Активо» отмечают, что средний срок реализации составляет 1,5–2 месяца.

Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии, поэтому девелоперы оформляют её в долгосрочную аренду на 25 лет с правом продления. Если владелец земли откажется от пролонгации, он должен возместить расходы инвестора на землю и строительство в трёхкратном размере — такое условие прописано в договоре.

Инвестиционная платформа Hedlainer

В 2025 году «Активо» запустила собственную инвестиционную платформу Hedlainer. В том же году Центробанк включил её в реестр операторов инвестиционных платформ. Особенность платформы в том, что она работает в двух сегментах: краудлендинга и краудинвестинга.

Hedlainer предоставляет бизнесу займы под залог коммерческой недвижимости. Инвесторам предлагают кредитовать компании на следующих условиях:

минимальная сумма инвестиций — от 50 тыс рублей;
срок инвестиций — от 12 до 24 месяцев;
прогнозируемая доходность — 25–30% годовых;
комиссия для инвесторов — для пользователей «Активо» — 0%.

В августе 2026 года на сайте краудлендинговой платформы Hedlainer было доступно пять проектов для инвестиций. Среди них: коммерческое помещение в ЖК «Ильинские луга», индустриальный комплекс с Lamoda и торговое помещение с «Чижик». Источник: Hedlainer

Платформа также предлагает инвесторам стать совладельцами коммерческих объектов недвижимости. Минимальная сумма инвестиций — от 248 тыс рублей, совокупная целевая доходность — до 24% годовых. Она состоит из двух частей:

Дивидендов — формируются за счёт сдачи объекта в аренду и выплачивается раз в квартал. По заявлению самой платформы выплаты составляют около 15% годовых.
Роста капитальной стоимости — достигается при переоценке или продаже объекта. Платформа оценивает эту часть дохода в 9–10% годовых.

Я смотрю на «Активо» как на консервативный способ инвестировать в коммерческую недвижимость, не покупая ГАБ. ЗПИФы платформы подойдут, если нужен стабильный арендный поток и не хочется самому заниматься арендаторами, маркетингом, простоями и эксплуатацией объекта.

Ждать от этого инструмента большой премии к «безриску» на длинном горизонте я бы не стал — он надёжный и понятный, но без сверхприбыли.

Иван Тягунов, основатель и генеральный директор краудлендинговой платформы «ВБетон»

Инвестируйте в проекты по недвижимости на платформе в реестре Банка России

Проекты по строительству и реконцепции загородной и коммерческой недвижимости, доходность до 30% годовых

Инвестировать

Альтернативы инвестициям в ЗПИФы «Активо»

Покупка паёв ЗПИФов «Активо» — нормальный процесс формирования защитной части инвестиционного портфеля. А чтобы сформировать его доходную часть, можно инвестировать в залоговый краудлендинг.

Краудлендинговые платформы позволяют инвесторам кредитовать бизнес. Процентные ставки по таким займам выше банковских депозитов и доходности облигаций. Например, в некоторых проектах на нашей платформе они доходят до 30%.

Высокая доходность всегда связана с рисками, в случае краудлендинга он заключается в том, что заёмщик может не вернуть деньги. В разных типах займов этот риск отличается. Например, в беззалоговых он выше, поскольку заёмные средства не защищены залогом. В случае проблем у заёмщика инвесторам будет крайне сложно вернуть деньги.

Залоговые займы обеспечены залогом недвижимости. Если заёмщик допустит дефолт, права на залог перейдут платформе. Она сможет продать его и вернуть деньги инвесторам.

Дефолты заёмщиков происходят редко, если на платформе отлажен скоринг проектов. Кроме того, инвестор может дополнительно защитить капитал — диверсифицировать средства по нескольким займам. В этом случае доходность от успешных проектов перекроет потери от дефолтов во много раз.

Платформа «ВБетон» работает только с залоговыми займами. Инвестировать можно от 1 000 рублей на первичном рынке и от 100 рублей на вторичном. Посмотреть инвестиционные предложения и информацию о залогах можно в личном кабинете.

	«АКТИВО»	«ВБетон»
Инструмент	ЗПИФ недвижимости	Займы под залог недвижимости
Тип дохода	Арендный поток + рост стоимости пая	Фиксированный процент по займу
Защита инвестора	Пай — доля в имуществе фонда	Залог недвижимости
Горизонт инвестиций	Долгосрочный (8+ лет)	Краткосрочный / среднесрочный
Порог входа	От 200 000 ₽	От 1 000 ₽
Заявленная доходность	10–20% годовых	До 30% годовых

Главное в статье

За 11 лет компания выросла от одного магазина «Пятёрочка» в Люберцах до портфеля с 14 объектами коммерческой недвижимости стоимостью 12,5 млрд рублей. Кроме того, компания расширила бизнес на жилую недвижимость и зарубежные проекты.
Под каждый объект «Активо» создаёт отдельный закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Инвесторы покупают его паи и получают доход от аренды. Платформа занимается поиском объектов, а УК — управлением недвижимостью.
В фонды платформы можно инвестировать от 200 тысяч рублей. Большинство из них доступны неквалифицированным инвесторам.
Заявленная доходность фондов «Активо» до 23% годовых. В некоторых проектах показатели выше: например, «Активо Флиппинг» прогнозирует 27% годовых. Фактическая доходность действующих фондов ниже. По данным InvestFunds, она находится в диапазоне от −7,07% до 12,5% годовых.
ЗПИФы рассчитаны на долгосрочные инвестиции: отдельные фонды работают до 2032–2040 годов. Получить деньги можно либо после закрытия фонда и продажи объекта, либо раньше — продав пай на вторичном рынке. По данным «Активо», средний срок продажи паёв 2–4 недели.
Платформа «Активо» даёт доступ к крупному и не самому простому активу — коммерческой недвижимости. Может подойти инвесторам, которые не хотят использовать рискованные инструменты и нацелены на то, чтобы сохранить капитал.
В качестве доходной части инвестиционного портфеля инвестор может рассмотреть займы под залог недвижимости на инвестиционной платформе «ВБетон». Краудлендинг может приносить до 30% годовых, горизонт инвестиций в отдельные проекты составляет 6–12 месяцев.
Дополнительно защитить капитал от дефолтов заёмщиков поможет диверсификация активов. Если распределить средства между несколькими займами, доходность от успешных проектов перекроет возможные потери.