Инвестиции в кладовки — стоит ли вкладывать в них деньги и сколько можно заработать в 2026 году

Кладовки — помещения для хранения личных вещей. В них обычно держат велосипеды, несезонную резину, сноуборды и другие предметы, которые занимают много места в квартире, но нужны не каждый день.

К кладовкам относят разные типы помещений:

Отдельным объектом недвижимости считаются нежилые помещения в подвале или на первых этажах многоквартирных домов. Их можно купить, продать или сдать в аренду и, возможно, заработать на этом.

Келлер в переводе с немецкого языка означает «подвал». Обычно так называют отдельные нежилые помещения, которые предназначены для хранения вещей и находятся в цоколях жилых комплексов.

В нормативных документах этот термин не встречается. Застройщики используют его в маркетинговых целях: «келлер» звучит по-европейски и кажется чем-то более престижным, чем например подвал.

Помещение можно купить как на первичном рынке у застройщика, так и на вторичке. Объявления о продаже можно посмотреть на «Циане» в разделе складов или «Авито» в разделе кладовых.

Покупка кладовки у застройщика похожа на приобретение квартиры на первичном рынке. Если дом ещё не сдан, нужно выбрать свободное помещение и оформить договор бронирования. На этом этапе застройщик фиксирует цену и снимает объект с продажи.

Далее необходимо открыть эскроу-счёт в банке, который утвержден проектной декларацией застройщика. Затем подписать договор долевого участия (ДДУ), в котором прописаны характеристики кладовой: её строительный номер, проектная площадь, этаж и расположение. Застройщик должен направить ДДУ на регистрацию в Росреестр. После этого нужно перевести всю сумму или первый взнос на счёт эскроу в сроки, которые указаны в договоре.

Когда дом будет сдан, необходимо осмотреть помещение и подписать акт приёма-передачи. А затем подать заявление в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на готовое нежилое помещение и получить выписку из ЕГРН.

Разберёмся, привлекателен ли рынок кладовок для частного инвестора. Для этого сравним спрос, предложение и цены на помещения для хранения.

В 2024 году рынок кладовых помещений в России быстро рос: за год продажи увеличились на 17%. Скорее всего, это связано с уменьшением площади квартир в новостройках. За 20 лет их средняя площадь снизилась на 36% — до 51 м2. Во многих новых квартирах нет балконов, поэтому жильцам часто негде хранить сезонные вещи.

В 2025 году ситуация изменилась: на рынок вышли проекты, которые девелоперы планировали в дефицитные 2023–2024 годы. В регионах ввод площадей вырос на 55%, что привело к затовариванию рынка. В Москве продажи кладовок снизились на 21% по сравнению с 2024 годом, то есть активность покупателей была низкой.

На протяжении всего 2025 года ключевая ставка Банка России оставалась высокой (от 16,5% до 21%), а цены на недвижимость росли. Поэтому люди предпочитали вкладывать деньги в жильё, часто — по льготным программам, которые на кладовые помещения не распространяются.

В 2025 году самые дорогие кладовки продавали в Москве: их средняя стоимость составляла 1,5 млн рублей. В Санкт-Петербурге средняя цена была ниже — 749 000 рублей. Дешевле всего кладовки стоили в Калининградской области: их средняя стоимость находилась в районе 290 000 рублей.

В среднем за год кладовки подорожали всего на 5%. Для инвестора это означает отсутствие реальной прибыли, поскольку рост цен оказался ниже уровня инфляции в 6%.

В 2025 году в Москве средняя ставка аренды кладовки площадью 3–4 м2 составляла 6–8 тыс. рублей в месяц, а средняя цена покупки — 1,5 млн рублей. За год такая кладовка могла принести от 72 тыс. до 96 тыс. рублей выручки. Если разделить эти суммы на стоимость помещения, доходность составит 4,8–6,4% годовых. После уплаты налогов и ЖКХ инвестор получил бы 4–5,5% годовых, что ниже инфляции.

В регионах доходность может быть выше. Например, покупка кладовки в Калининграде в 2025 году могла принести 15,4% годовых. Средняя стоимость кладовых помещений тогда составляла 290 тыс. рублей. В этом случае доход от аренды после уплаты налогов и ЖКХ мог бы составить 37 тыс. рублей в год при удачном выборе лота. Дело в том, что в Калининграде много старых подвальных помещений, которые не подходят для хранения вещей из-за сырости.

В регионах ситуация отличается: кладовки могут принести инвестору до 15% годовых. Это соответствует доходности банковского вклада. При этом сложностей с кладовым помещением больше: за него придётся заплатить не меньше 300 000 рублей, оформить договор, зарегистрировать помещение в «Росреестре» и найти арендаторов.

Рассчитывать на постоянный доход от сдачи кладовки в аренду нельзя, поскольку арендаторы могут съехать, придётся искать новых, и помещение будет простаивать.

Кроме кладовок в ЖК, в России есть склады, где можно арендовать отдельную ячейку для хранения вещей. Такой формат называют self-storage, или индивидуальным хранением. В начале 2026 года в России насчитывалось от 600 тыс. до 700 тыс. м2 таких складов. Более 60% этих площадей находились в Москве. Эксперты оценивают потенциал рынка в 4 млн м2 — сейчас он находится в фазе роста.

На рынке self-storage в основном работают крупные сети, например «Складно», «Кладовкин» и Safebox. Они не сдают ячейки в субаренду, но предлагают открыть франшизу. Разберём условия инвестиций во франшизу всех трёх компаний и посчитаем потенциальную доходность.

Платформа автоматизированной аренды ячеек у дома. Делает ставку на небольшие склады средней площадью 40–100 кв.м.

Сеть складов для хранения вещей, которая работает по всей России. Компания полностью берёт управление складом на себя — после подготовки помещения владелец почти не участвует в операционной работе. Ему нужно только поддерживать чистоту и оплачивать электричество и интернет.

Сеть складов для дома и бизнеса. Предлагает франшизы с гарантией окупаемости и обещает вернуть вложения, если инвестор не получит прибыль.

Собрали финансовые показатели трёх компаний в таблицу, чтобы их было удобно сравнивать.

Инвестиции в автоматические склады могут быть выгодны тем, у кого уже есть своё помещение. Например, склад площадью 250 кв.м может приносить около 180 тыс. рублей в месяц после вычета ЖКХ, налогов и комиссий. Такой результат возможен при загрузке 90%.

Примерный расчёт для склада площадью 250 кв.м в собственности:

Порог входа в такой бизнес будет высоким: чтобы открыть склад, понадобится минимум 2,5 млн рублей. Ещё около двух месяцев уйдёт на ремонт и открытие помещения. Стоит учесть, что в первое время прибыль будет ниже. В таблице указан расчёт для заполняемости 90%, но склад не выйдет на неё сразу.

Если помещение съёмное, из итоговой суммы нужно вычесть аренду. В Москве это минимум 120 тыс. рублей в месяц. В таком случае доходность франшизы падает до 15–20% годовых. Это сопоставимо с другими способами инвестирования, где не нужно открывать бизнес и вкладывать крупную сумму на старте.

Доходность 20–30% годовых может принести краудлендинг. Инвесторы дают бизнесу деньги в долг и зарабатывают на процентах. Финансировать можно не только открытие складов, но и другие проекты, например строительство жилых домов, возведение и редевелопмент коммерческой недвижимости, флиппинг квартир и домов.

Краудлендинг — механизм коллективного инвестирования. Малый и средний бизнес привлекает инвестиции в проекты через краудлендинговые платформы. Они берут деньги у частных инвесторов, а затем возвращают их с процентами.

Инвестировать в такие проекты может любой гражданин России старше 18 лет. Для этого нужно зарегистрироваться на краудлендинговой платформе, выбрать один или несколько проектов и вложить деньги. Условия на площадках отличаются, но обычно инвестор может вложить от 100 до 600 тыс. рублей в год. Чтобы вложить больше, потребуется статус квалифицированного инвестора.

Краудлендинговые площадки выступают посредниками между бизнесом и инвесторами. Они проверяют заёмщиков, собирают деньги от инвесторов, переводят их бизнесу, а затем распределяют выплаты обратно — от заёмщика инвесторам. Зарабатывают платформы на комиссиях, которые берут с заёмщиков.

Заниматься краудлендингом могут только платформы из реестра Банка России. Их деятельность регулирует Федеральный закон №259-ФЗ от 02.08.2019. Примеры площадок из реестра ЦБ: «ВБетон», JetLand, Lender Invest.

Доходность на краудлендинговых платформах может быть выше ставки по безрисковым инструментам, таким как банковские вклады. Например, в 2023 году депозиты сроком от 181 дня до года приносили 7,97%. За тот же период средневзвешенная доходность краудлендинга составляла 18%.

Высокая доходность связана с рисками: заёмщик может перестать платить. В этом случае платформа подаст на него в суд, но это не гарантирует возврата средств инвесторам — у бизнеса может не оказаться денег на погашение долга.

Чтобы предотвратить такие ситуации, платформа «ВБетон» тщательно проверяет заёмщиков и выдаёт займы только под залог недвижимости. Если бизнес всё же обанкротится, залог перейдёт платформе, мы сможем продать имущество и рассчитаться с инвесторами.

Кроме того, мы следим за тем, достигает ли заёмщик промежуточных целей. Например, выдаём ему деньги на заливку фундамента и проверяем, сделал ли он это. Если да, заёмщик получает следующий транш.

К концу июня 2026 года мы выдали займы на сумму более 1,7 млрд рублей. За всё время работы у нас произошёл один технический дефолт, но ситуацию урегулировали: заёмщик выплатит средства в полном объёме.

1. Кладовки в Москве могут приносить инвестору 4–5,5% годовых. Такая доходность не перекрывает инфляцию. В регионах доходность может доходить до 15% годовых — это примерно уровень банковского вклада.

2. Купить кладовку можно у застройщика или на вторичном рынке. При покупке важно убедиться, что помещение зарегистрировано как отдельный нежилой объект с кадастровым номером, и оформить сделку с регистрацией права собственности в Росреестре.

3. Франшизы «Складно», «Кладовкин» и Safebox могут быть выгодны инвесторам, у которых уже есть недвижимость под склад. В таком случае склад площадью 250 м2 может приносить около 180 тыс. рублей в месяц после вычета ЖКХ, налогов и комиссий. Такой результат возможен при заполняемости 90%.

4. Франшиза — это бизнес, который требует активного управления и несёт в себе предпринимательские риски. При этом она может стать эффективным способом повысить доходность и ликвидность коммерческого помещения, если его сложно сдавать в аренду.

5. Чтобы открыть склад по франшизе, понадобится не меньше 2,5 миллионов рублей. Ещё около двух месяцев уйдёт на подготовку помещения. Если помещение арендное, доходность франшизы падает до 15–20% годовых. Это сопоставимо с другими способами инвестирования, где порог входа ниже, а затрат меньше.

6. Краудлендинг может приносить инвестору 20–30% годовых. Начать инвестировать можно от 100 рублей. Чтобы снизить риски дефолта заёмщика, лучше инвестировать в займы, которые обеспечены залогом недвижимости.