Как инвесторы зарабатывают на коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это объекты, которые используют для извлечения прибыли. К ней относятся офисы, торговые помещения, склады, производственные площади, апартаменты и гостиницы.

Чтобы оценить ситуацию на рынке в 2026 году, обратимся к аналитике IBC Real Estate — одного из сильнейших агентств в России. Согласно их данным, в первом квартале спрос на офисы упал на 42% год к году, на склады — на 47%, на торговые центры — на 120% по сравнению с предыдущим периодом. Единственным сегментом, где зафиксировали небольшой рост спроса, оказался гостиничный.

Снижение спроса связано с тем, что рост оборота розничной торговли стагнирует (+0,5% год к году). Бизнес зарабатывает меньше, а значит у компаний сокращаются возможности платить за пользование коммерческой недвижимостью.

Кроме того, стоит учесть и то, что коммерческую недвижимость часто покупают в кредит. В спокойное время нормальная ключевая ставка для России — 6–8%. При ней инвесторы вносят за объекты 20–30% собственного капитала, а 70–80% берут у банков. Сейчас деньги дорогие — коммерческий кредит можно взять примерно под «ключ + 5 п. п.», то есть под 19% годовых и более. При такой нагрузке сделки с коммерческой недвижимостью практически не проводят.

При этом агентство приводит огромные цифры ввода в эксплуатацию новых офисов, складов и торговых центров. Например, только за первое полугодие в Москве ввели в эксплуатацию 560 тыс. м2 офисных площадей (15 бизнес-центров). Этот показатель стал рекордным за последние 12 лет, превысив значения аналогичного периода прошлого года в 12 раз.

По прогнозам IBC Real Estate период турбулентности — краткосрочное явление, и к концу 2026 года рынок коммерческой недвижимости может начать стабилизироваться. По факту всё зависит от экономической ситуации в стране и факторов, которые на неё влияют.

На рынке коммерческой недвижимости чаще работают профессиональные участники: инвестиционные компании, девелоперы и серийные предприниматели. Это связано с высоким порогом входа: для покупки коммерческого помещения могут понадобиться десятки миллионов рублей. Но на рынке есть варианты и для инвесторов с небольшим капиталом. Разберём пять стратегий инвестирования.

Классическая модель инвестиций в коммерческую недвижимость — купить объект и сдать его в аренду. В этом случае доход инвестора складывается из регулярных платежей арендатора.

Инвесторы стараются заключать с предпринимателями договоры аренды на долгий срок: на три, пять или даже десять лет. Это помогает получать более стабильный прогнозируемый доход.

Доходность сдачи коммерческого помещения в аренду зависит от локации, назначения и состояния объекта. В среднем по рынку она составляет 8–12% годовых, но показатель отличается в разных сегментах. Например, среднюю доходность складов оценивают в 9–11% годовых, а помещений стрит-ретейла — в 8–15%.

Основной риск такой модели — простой помещения. Если арендатор съезжает, объект временно не приносит доход. При этом собственник продолжает оплачивать коммунальные платежи и обслуживать помещение.

Допустим, инвестор сдаёт в аренду апартаменты в «Москва-Сити». Он купил объект за 50 млн рублей и за год получил 5 млн рублей арендных платежей. Доходность можно рассчитать по формуле:

В этом примере расчёт будет таким:

Из итоговой цифры нужно вычесть коммунальные платежи, налоги, ремонт и амортизацию.

Инвестор покупает объект ниже рыночной цены: в районе, который только начинают застраивать, с торгов или на этапе котлована. Затем ждёт, пока недвижимость вырастет в цене, и продаёт его. В среднем доходность от перепродажи может составить 16–17%.

Цены на коммерческую недвижимость растут год к году. Например, в 2025 году производственные помещения подорожали на 66,7%, торговые площади — на 57,5%, склады — на 55,6%.

Часто после покупки коммерческой недвижимости инвесторы сдают её бизнесу в аренду — так объект не простаивает и приносит доход. Наличие стабильных арендаторов также повышает стоимость помещения.

Допустим, инвестор купил склад в Санкт-Петербурге на этапе строительства за 6 млн рублей. Через три года он продал его за 12 млн рублей.

Доходность можно рассчитать по формуле:
Доходность = (цена продажи ÷ цена покупки − 1) × 100%

В примере со складом расчёт будет таким:
(12 млн ÷ 6 млн − 1) × 100% = 100%

В годовом выражении:
100% ÷ 3 года = 33,3% годовых

Из итоговой цифры нужно вычесть коммунальные платежи, налоги, ремонт и амортизацию.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) позволяют инвестировать в коммерческую недвижимость без покупки помещения. Фонд собирает деньги инвесторов и вкладывает их в разные объекты. Выбором активов и управлением занимается управляющая компания.

Инвесторы покупают паи фонда и могут получать доход из двух источников:

• от аренды — 7–16% годовых;
• роста стоимости паёв — 8–17% годовых.

ЗПИФы упрощают задачу инвестору. Ему не нужно самостоятельно искать арендаторов, контролировать платежи и решать вопросы с ремонтом — этим занимается управляющая компания.

Но у доверительного управления есть риски. Поскольку инвестор передаёт контроль над активами управляющей компании, он не может влиять на её решения. Если УК купит объект по завышенной цене или поднимет комиссию, пайщики могут потерять деньги.

Кроме того, инвесторы могут вернуть деньги только при закрытии фонда. Досрочный выход возможен, если продать пай на вторичном рынке. Но быстро и по хорошей цене сделать это получается не всегда: коэффициент оборачиваемости паёв на Мосбирже составляет всего 7%.

Инвестиции в залоговые и беззалоговые займы. Инвестор не покупает объект недвижимости, а даёт заёмщикам деньги в долг под проценты. Чаще всего заёмщиками выступают стартапы и компании с небольшими оборотами: у них нет доступа к банковским кредитам, поэтому они привлекают деньги частных инвесторов через краудлендинговые платформы.

Краудлендинг позволяет инвестировать в разные направления в сфере недвижимости, например: 

• строительство загородных домов; 
• флиппинг квартир и домов; 
• строительство и ремонт коммерческой недвижимости.

Доход инвестора складывается из процентов по займу, в отдельных проектах он может доходить до 30% годовых. В 2023 году средневзвешенная доходность таких инвестиций составляла 18% годовых. Для сравнения: безрисковая доходность в тот же период, например по двухлетним ОФЗ, находилась на уровне 7,5%.

Высокая доходность сопряжена с рисками: заёмщик может не вернуть деньги инвесторам. В этом случае платформа подаст на него в суд. Но судебный иск не гарантирует возврата средств: у компании может не оказаться денег или имущества, чтобы закрыть долг.

Чтобы предотвратить дефолты заёмщиков, платформа «ВБетон» размещает проекты, которые обеспечены залогом недвижимости с LTV 100%. Если бизнес перестанет платить, мы сможем получить права на заложеный объект недвижимости, продать его и вернуть инвесторам деньги.

Пока таких прецедентов не было: за всё время работы у нас случился один технический дефолт. Но мы смогли урегулировать ситуацию и договориться с заёмщиком о выплате средств. Подробнее об этом можно почитать в ТГ-канале основателя «ВБетон» Ивана Тягунова.

Инвестор покупает объект коммерческой недвижимости с действующим договором аренды, например помещение, которое снимает маркетплейс или аптека. Такие объекты называют готовым арендным бизнесом или ГАБом.

Преимущество ГАБа в его предсказуемости: инвестор может заранее оценить окупаемость объекта и сразу после покупки получить доход. Он зависит от локации помещения и арендной ставки. Например, в Москве инвесторы в среднем зарабатывают 8–13% годовых.

Порог входа на рынок коммерческой недвижимости зависит от формата инвестиций. Разброс довольно большой: от нескольких сотен рублей до десятков миллионов.

Для покупки коммерческого помещения понадобится крупный капитал. В 2025 году средняя стоимость 1 кв.м в Москве составляла 400 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 248 тыс. рублей. Самые низкие цены были в Ростове-на-Дону, Воронеже и Тюмени: 156 тыс., 172 тыс. и 209 тыс. рублей за 1 м2 соответственно.

Если отталкиваться от этих цен, небольшое помещение площадью 40 кв. м2 обойдётся в 16 млн рублей в Москве и в 9 млн рублей в Санкт-Петербурге.

К цене покупки нужно добавить сопутствующие расходы:

• налоги;
• ремонт и подготовку помещения;
• услуги юристов и брокеров;
• возможный простой объекта.

Закрытые паевые инвестиционные фонды помогают инвесторам покупать коммерческую недвижимость в складчину. Поэтому в этом формате стартовый капитал ниже, чем при покупке объекта.

Например, управляющая компания ЗПИФа недвижимости «ВИМ Сбережения» приобрела в интересах пайщиков склад Ozon в Санкт-Петербурге. Инвесторы могли купить пай за 72 тыс. рублей за 1 м2. Для сравнения: средняя стоимость складских помещений в Санкт-Петербурге находится на уровне 128 тыс. рублей за 1 кв.м.

Самый доступный способ инвестировать в коммерческую недвижимость: на некоторых платформах порог входа начинается от 100 рублей. Инвестор может выбрать одну из трёх стратегий, от которой будет зависеть необходимый стартовый капитал:

Инвестор самостоятельно изучает предложения и выбирает проекты, которые подходят ему по доходности, сроку и рискам. Минимальная сумма инвестиций зависит от конкретной платформы и предложения. Например, на платформе «ВБетон» порог входа в первичные размещения начинается от 1 тыс. рублей. В предложения на вторичном рынке можно вкладывать от 100 рублей.

Инвестор даёт деньги в долг юридическому лицу, которое связано с платформой. Взамен он получает максимально диверсифицированный портфель активов: в него входят все займы всех периодов, которые размещают на платформе. В результате инвестор получает средневзвешенную доходность по рынку и таким образом защищает капитал от потерь.

У инвесторов «ВБетон» есть возможность вкладывать деньги в оферты платформы. Материнская компания ООО «ВБетон - капитал» привлекает средства частных инвесторов под фиксированную ставку 16–18% годовых. Компания распределяет деньги инвесторов в десятки займов под залог недвижимости, что обеспечивает стабильный денежный поток.

Чтобы предотвратить дефолты и просрочки, мы защищаем каждый рубль инвестиций двумя рубля залога, а также держим резервы, чтобы гарантированно выплатить инвесторам проценты.

Инвестор передаёт деньги платформе, а она формирует для него портфель. В этом случае минимальная сумма инвестиций обычно выше. На платформе «ВБетон» такой услуги нет, но например в JetLend её стоимость начинается от 10 000 рублей. А самостоятельном выборе проектов на платформе можно инвестировать от 100 рублей.

С одной стороны, автоинвестирование позволяет инвестору не погружаться в проекты и экономить время. С другой, платформа может сформировать портфель с большим объёмом ненадёжных займов. В этом случае инвестор рискует потерять средства.

Как правило, ГАБы стоят дороже пустых помещений. Цена готового арендного бизнеса зависит не только от его локации и метража, но и арендатора: чем он надёжнее, тем выше стоимость объекта. В Москве средняя стоимость помещений с арендаторами составляет минимум 12,5 млн рублей.

Коммерческая недвижимость — это материальный актив, который может приносить регулярный доход от аренды и расти в цене. Склады, офисы или торговые помещения помогают инвесторам защищать капитал от инфляции.

Но у прямых инвестиций в недвижимость есть недостатки:

• крупный стартовый капитал, особенно при прямой покупке объекта;
• долгий срок окупаемости;
• невозможность быстро продать объект;
• дополнительные расходы на содержание, например мелкий ремонт;
• возможный простой;
• риск ошибки при выборе локации, формата объекта и арендатора.

Коммерческую недвижимость стоит рассматривать инвесторам, которые готовы разбираться в рынке и вкладывать большие деньги на долгий срок. Тем, кто не планирует самостоятельно покупать и обслуживать объект, лучше рассмотреть коллективные форматы: ЗПИФы или краудлендинг под залог недвижимости.

1. Коммерческая недвижимость — один из самых понятных и устойчивых активов для инвестора. Она может приносить регулярный доход при аренде и дорожать со временем. Средняя доходность коммерческих объектов составляет 8–15% годовых.

2. В 2026 году рынок коммерческой недвижимости в России переживает спад. Из-за дорогих кредитов и замедления экономики спрос на офисы, склады и торговые помещения снизился, а предложение продолжает расти благодаря вводу новых объектов. В таких условиях найти коммерческую недвижимость с высокой доходностью стало сложнее. Аналитики ожидают, что при улучшении экономической ситуации рынок может начать стабилизироваться к концу 2026 года.

3. Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно разными способами, например:

• сдать объект в аренду или перепродать его;
• купить готовый арендный бизнес;
• инвестировать через ЗПИФы;
• дать деньги девелоперам и флипперам под процент через краудлендинговые платформы.

4. Коммерческая недвижимость доступна не только крупным инвесторам. Частные инвесторы с небольшим капиталом также могут работать с рынком через фонды и краудлендинговые платформы.

5. Порог входа зависит от формата инвестиций, например чтобы купить склад или офис, понадобятся миллионы рублей. Покупка паёв в закрытых инвестиционных фондах может обойтись в сотни тысяч рублей, а инвестиции в краудлендинг — в нескольких сотен рублей.