Коллективные инвестиции в недвижимость в России и мире

Я выбрал коллективные инвестиции под залог недвижимости. В проекты девелопмента, редевелопмента земли, недвижимости (коммерческой или личной) или иные бизнес-цели.

Коллективные инвестиции — это когда множество людей-инвесторов вносят средства вскладчину, которые общей суммой выдаются в займ на какую-то деловую цель — на реализацию какого-то проекта по недвижимости или иные бизнес-цели. А обеспечением по займу в нашем случае всегда является залог недвижимости и поручительства людей и компаний, реализующих проект.

Собственно, суть деятельности новой компании — это оператор инвестиционной платформы. Оператор — это компания, которая объединяет коллективных инвесторов и заемщиков с помощью платформы для цифрового взаимодействия (она же — инвестиционная платформа).

Задача платформы — все сделки и транзакции должны проходить в цифре, но при этом в правовом поле — безопасно/надежно и конфиденциально. А дополнительная задача оператора — проводить отбор и скоринг заемщиков, оценивать залоги, контролировать ход проектов и так далее. Чтобы деньги были в сохранности.

Если все упростить и провести аналогию, то это примерно как банк, но более быстрый, гибкий и высокотехнологичный (хотя наши банки тоже молодцы в плане технологий, если что). Есть куча ниш и сегментов, которые банкам не интересны (трудоемки, сложны, невыгодны) — это проекты по недвижимости с бюджетами от нескольких десятков и до 200−300 млн руб. Именно такие проекты для нас и являются целевыми. А сейчас их финансируют только крупные частные инвесторы (но не банки!) с чеками в десятки миллионов. Или МФО (микрофинансовые организации) в случае бизнес-займов. То есть людям с сотнями тысяч и даже парой миллионов рублей вход в эти проекты недоступен (но мы это исправим). А для реализующих проекты сейчас эти займы дороговаты, а их получение не быстрый процесс (а мы им дадим лучше условия и будем все делать быстрее).

Выгода для коллективных инвесторов — это высокая доходность при относительно низких рисках (залоги же есть). Ориентир по доходности — х1.5−2 к ставке банковских депозитов, в зависимости от текущего уровня ставок по депозитам. Например, когда депозиты вернутся к нормальным 10−12%, платформа должна давать инвесторам >15−24% годовых.

Естественно, что при текущих ставках по депозитам в 21−22%, платформа не сможет давать 33−44% годовых, максимум возможно 30% годовых, так как больше не «выдерживают» сами бизнес-проекты. Но это временная ситуация — все вернется в норму к концу 2025 — первой половине 2026 г. Осталось недолго, а пока мы подготовимся и все отладим, все опробуем на практике, финансируя целевых заемщиков за счет собственных средствах.

Заработок платформы — в комиссии, которая берется с заемщиков. Обычно это 3−6%, в зависимости от размера ключевой ставки ЦБ РФ (чем ниже ставка ЦБ — тем ниже комиссия платформы, и наоборот).

Деятельность операторов инвестиционных платформ в России с 2020 года строго регулируется отдельным Федеральным законом, находится под регулярным контролем Центробанка Р Ф, под специальной лицензией и со строгой отчетностью. То есть это финансовая деятельность под управлением регулятора.

Ниша быстро растущая: в Европе темпами +46% год к году, а в России, с учетом эффекта низкой базы, темпами по +60−70% год к году. И такой рост ожидается и далее в ближайшие 5−10 лет.

Цели по масштабу ВБетон:

В коллективных инвестициях можно выделить сегмент инвестиций в недвижимость — Real Estate CrowdFunding (RECF), он составляет 40% от рынка коллективных инвестиций в целом.

Любопытно, что глобальный рынок RECF будет расти с CAGR 45%, удваиваясь каждые 2 года (значительно быстрее чем сегменты займов для бизнеса или физиков) и к 2033 году вырастет в 30 раз до внушительных $ 450–500 млрд.

Какие инструменты инвестиций в недвижимость есть в РФ ?

Биржевые ЗПИФы
Самые большие по объему капитала — это биржевые паевые инвестиционные фонды: Парус, Rental Pro, Сбера, ВТБ и др. Если взвешивать в деньгах, то основа фондов — крупные объекты коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, торговые центры). Стоимость активов под управлением перечисленных фондов — сотни млрд рублей. Доходность этих фондов невысокая, ликвидность на крупных суммах низкая.

Aktivo
Как отдельное явление можно выделить Aktivo, некоторые ЗПИФ которой сейчас тоже торгуются на бирже. Стоимость активов под управлением компании ~10 млрд рублей. В составе фонда торгово-развлекательные центры, а природа дохода рентная, поэтому доходность невысокая. Про свой опыт инвестирования в Активо расскажу подробнее отдельным постом.

Инвестиционные клубы
Например, клуб Деньги или Клуб земельных инвесторов. Они ищут перспективные проекты по недвижимости, реализуют их и продают по завершении. Объем инвестиций, привлеченных за все время существования — несколько млрд рублей. Проекты клубов дают неплохую доходность — в разы выше, чем ЗПИФы — от 25 и до 40–50% годовых.

Управляющие проектами по недвижимости
Эти игроки мало заметны в рекламных каналах и имеют небольшой масштаб. Например, Primetr, Бери, ГК Метры. Объем одного игрока, привлекающего деньги на проект небольшой, от 100 млн до 1 млрд рублей за все время работы. Но их много в штуках. Финансируются они в основном за счет знакомых или инвесторов из инвестклубов. Также дают инвестору высокую доходность от 25 и до 40–50% годовых.

Инвестиционные платформы
В РФ есть два игрока на рынке — Simple Estate и Lendly. Они небольшие по объему, за все время деятельности привлекли навскидку до 2 млрд рублей.