Оставить заявку
22.01.2026
Что такое готовый арендный бизнес, сколько на нём можно заработать в 2026 году и какие есть альтернативы
В 2026 году ставки по вкладам снижаются вслед за ключевой ставкой Банка России. При этом инфляция растёт, и инвесторы ищут инструменты, которые помогут защитить и приумножить капитал. Одним из таких инструментов может стать ГАБ — готовый арендный бизнес. В статье разберём, что это такое, какую доходность может принести ГАБ, как выбрать подходящий объект и снизить риски.
Содержание
Какую доходность может давать ГАБ
Доход от ГАБа обычно считают пассивным: инвестор вкладывает деньги и получает бизнес с регулярным арендным потоком. Но на практике доходность и объём операционной работы зависят от модели, которую выбирает инвестор.
Личный ГАБ
Инвестор покупает коммерческое помещение, где уже есть долгосрочный договор аренды и доходность. В этой модели он полностью контролирует объект, получает максимальный доход и самостоятельно решает организационные вопросы. Например, следит за своевременной оплатой аренды или организует охрану помещения при необходимости.
Чистая арендная доходность личного ГАБа обычно находится в диапазоне 8–12% годовых. Точное значение зависит от надёжности арендатора, локации и формата недвижимости.
Например, сетевой ретейл может приносить до 10% годовых. Крупные федеральные сети обычно платят стабильно, и риски с такими арендаторами ниже, поэтому и средняя доходность ниже, чем у помещений стрит-ретейла. Склады могут приносить до 14% годовых. Качественных складских площадей на рынке немного, поэтому арендные ставки в этом сегменте часто выше.
Субаренда
Инвестор арендует недвижимость у собственника, сдаёт её третьим лицам и зарабатывает на разнице между арендной ставкой и ставкой субаренды. Обычно для субаренды берут большое помещение, например от 300 м2. Его делят на небольшие блоки и сдают нескольким субарендаторам. Только в этом случае у процесса есть хоть какой-то экономический смысл, но рассчитывать на высокую доходность не стоит — хорошо, если удастся получить до 4–5% годовых.
Закрытый паевый фонд
Инвестор покупает пай в ЗПИФе недвижимости и становится совладельцем коммерческого объекта. При этом операционную работу берёт на себя управляющая компания.
Средняя дивидендная доходность фондов для неквалифицированных розничных инвесторов составляет 14,9% годовых. Для квалифицированных инвесторов общая доходность крупных коммерческих проектов с учётом переоценки активов может доходить до 25%.
Почему инвесторы выбирают ГАБы в 2026 году
В 2025 году количество объявлений о продаже ГАБов на «Авито» выросло на 23% по сравнению с 2024 годом. Спрос на такие объекты увеличился на 6%.
В начале 2026 года спрос на коммерческую недвижимость снизился из-за новых правил налогообложения. Но интерес к ГАБам упал не так сильно, как к офисам и складам. Эксперты «Авито Недвижимости» прогнозируют, что в течение года спрос на ГАБы будет расти.
Инвесторы рассматривают арендный бизнес по трём причинам:
1. ГАБ может оказаться выгоднее вкладов. Это справдливо, если инвестор покупает пай в ЗПИФе недвижимости. В первом полугодии 2026 года Банк России снизил ключевую ставку с 16% до 14,25%. В июне 2026 года ставки по вкладам находились в диапазоне 12–15%, и в дальнейшем могут опуститься ниже.
2. Коммерческая недвижимость растёт в цене. Стоимость коммерческих объектов и арендные ставки растут из года в год, в том числе в 2026 году. Если недвижимость продолжит дорожать, инвестор сможет получить дополнительный доход при продаже ГАБа.
3. ГАБ обычно окупается быстрее жилой недвижимости. Как правило, жилая недвижимость окупается за 18–20 лет, а ГАБ — за 8–12 лет. Точный срок зависит от объекта и локации.
РЕКЛАМА
Инвестируйте в проекты по недвижимости на платформе в реестре Банка России
Проекты по строительству и реконцепции загородной и коммерческой недвижимости, доходность до 30% годовых
Преимущества и недостатки разных арендаторов
Главный актив ГАБа — арендатор, поскольку от него зависят стоимость арендного бизнеса, предсказуемость дохода и ликвидность объекта при перепродаже.
Самыми привлекательными арендаторами для ГАБа считаются федеральные сетевые ретейлеры с товарами стабильного спроса, например супермаркеты, аптеки и алкомаркеты. Обычно они платёжеспособны и заключают договоры аренды на 5–15 лет с ежегодной индексацией ставки.
Но у крупных сетей есть минус: они могут навязывать арендодателю жёсткие условия. Например, могут предложить договор по форме арендатора без возможности внести правки. В таких договорах часто указывают, что индексация проходит «по соглашению сторон». Это значит, что инвестор не сможет поднять арендную плату в одностороннем порядке. Ещё сеть может оставить за собой право досрочно расторгнуть договор и предупредить об этом за месяц. В такой ситуации арендодателю придётся срочно искать нового арендатора.
С небольшими и неизвестными компаниями рисков ещё больше. В кризис они менее устойчивы и могут задерживать оплату.
Стрит-ретейл
Небольшие торговые точки у дома: сетевые продуктовые и хозяйственные магазины, алкомаркеты и аптеки.
Примеры компаний: «Пятёрочка», «Магнит», «ВкусВилл», Simple Wine, «Аптека 36.6».
Пример ГАБа с долгосрочным договором аренды в Москве: арендатор — сеть супермаркетов «Пятерочка». Источник: ЦИАН
Преимущества:
- не закрываются внезапно и легче проходят кризисы, так как их товары пользуются стабильным спросом;
- заключают договоры аренды на 5–15 лет;
- могут сами сделать ремонт под свой фирменный стиль;
- готовы работать почти в любой локации, даже в цоколе;
- повышают популярность локации за счёт бренда, а вместе с ней — стоимость помещения.
Недостатки:
- могут предлагать договоры по своей форме с условиями, которые невыгодны арендодателю;
- занимают небольшую площадь, например аптеки и магазины хозтоваров и редко сами создают трафик, поэтому зависят от популярных соседних объектов.
Малый общепит
Кофейни, пекарни, небольшие рестораны и бары.
Примеры компаний: «Булочная Ф. Вольчека», «Буше», «Волконский».
Пример ГАБа с арендатором-кондитерским цехом в Санкт-Петербурге. Источник: ЦИАН
Преимущества:
- могут сами сделать ремонт под свой фирменный стиль;
- повышают популярность локации за счёт известности бренда, а вместе с ней — стоимость помещения;
- чаще соглашаются на условия собственника помещения и платят более высокую арендную ставку, чем крупные федеральные сети.
Недостатки:
- часто закрываются, поэтому собственнику приходится регулярно искать новых арендаторов и переживать простои;
- требовательны к локации: им может понадобиться вытяжка на кухне или парковка рядом с объектом.
ПВЗ
Пункты выдачи заказов крупных маркетплейсов и федеральных сетей доставки товаров.
Примеры компаний: Ozon, Wildberries, Lamoda, «Авито», СДЭК.
Пример ГАБа с пунктом выдачи Ozon в Санкт-Петербурге. Источник: ЦИАН
Преимущества:
- могут работать в одной точке годами, если у пункта хороший сервис, поскольку спрос на маркетплейсы остаётся высоким;
- требуют небольшого метража — от 20 до 70 м2;
- находятся под контролем компании, которой важна стабильная работа пункта выдачи.
Недостатки:
- зависят от политики компании. Например, пункт выдачи получает фиксированный процент от заказов. Если маркетплейс снизит ставку, точка может стать нерентабельной, и владелец закроет её. Если рейтинг ПВЗ упадёт ниже нужного уровня, компания может закрыть пункт принудительно.
Гостиницы и апартаменты
Арендаторы, которые снимают помещение под гостиничный бизнес. Обычно это представители малого бизнеса, у которых нет возможности построить собственный отель по модели крупных гостиничных сетей.
Примеры компаний: московская сеть отелей StayWay, петербургская сеть гостиниц «Друзья».
Пример ГАБа с арендатором мини-отелем в Москве. Источник: ЦИАН
Преимущества:
- занимают локацию на 10–15 лет и дольше;
- сами ремонтируют помещения;
- держатся за объект до последнего, так как не могут быстро собрать оборудование и переехать за один день, как кофейня;
- строго следят за чистотой и техническим состоянием объекта (например, крупные сети и профессиональные УК апартаментов), так как им нужно поддерживать высокий рейтинг на платформах бронирования;
- дают стабильный трафик и занимают здания надолго, поэтому считаются премиальным активом;
- могут благоустроить прилегающую территорию и входную группу за свой счёт, что повысит привлекательность и общую стоимость здания.
Недостатки:
- занимают большие площади — от сотен до тысяч м2, поэтому ставка за один квадратный метр будет заметно ниже, чем при делении помещения под малый общепит или стрит-ретейл;
- часто просят привязать аренду к своей выручке, то есть к проценту от оборота, так как прибыль отельеров зависит от туристического потока и деловой активности. В результате доход арендодателя в низкий сезон становится менее стабильным;
- требуют нескольких мокрых точек, сложной системы вентиляции и кондиционирования, а также высоких лимитов по воде и отоплению;
- переделывают помещение под номерной фонд: делают коридор и много перегородок. Если арендатор съедет, помещение не получится быстро переоборудовать под супермаркет, офис или ресторан без капитального ремонта;
- регистрируют всех постояльцев, включая иностранных граждан. Если арендатор нарушит миграционное или административное законодательство, проверяющие органы могут обратить на помещение пристальное внимание.
Аналитики «Авито Недвижимости» отмечают, что самые популярные форматы ГАБов в 2026 году — пункты выдачи заказов и небольшие торговые площади.
Источник: Авито
Где продают ГАБы и как их купить
Объекты готового арендного бизнеса продают на сайтах недвижимости и через брокерские агентства.
На «Авито» насчитывается около 25 000 объявлений о продаже готового арендного бизнеса, на «ЦИАНе» — порядка 15 000 лотов. Собственники выставляют разные объекты: небольшие помещения формата стрит-ретейл, например аптеки, пункты выдачи заказов и пекарни, а также крупные помещения.
Чтобы найти ГАБы на «Авито», нужно выбрать помещение с арендатором в меню слева. Источник: Авито
Брокеры готового бизнеса — компании вроде «Альтера Инвест», «Бизнес Бюро» и специализированные агентства коммерческой недвижимости, например КНРУ. Они предлагают объекты «под ключ» и помогают проверить финансовые показатели бизнеса. В их распоряжении находится до 3 000 объектов.
В каталоге на сайте «Бизнес Бюро» можно выбрать категорию ГАБов, например ресторанный бизнес или гостиничный бизнес. Источник: «Бизнес Бюро»
Как приобрести готовый арендный бизнес
1. Выберите подходящий объект. Оцените локацию, пешеходный трафик, технические характеристики помещения и профиль арендатора. Сетевые ретейлеры, например «Пятёрочка» или «Магнит», считаются наиболее стабильными.
2. Проанализируйте договор аренды. Проверьте, сколько он действует, как в нём описана индексация ставки и при каких условиях арендатор может расторгнуть договор.
3. Проверьте арендатора. Изучите репутацию арендатора, оборот компании, динамику выручки год к году, признаки кассового разрыва, крупные долги и кредиторскую задолженность. Это можно сделать в СПАРКе и «Контур.Фокусе».
4. Проверьте объект. Посмотрите в «Росреестре», есть ли у помещения обременения, залоги и долги. Проверьте инженерные коммуникации, конструктивные элементы и электроснабжение. Эти параметры влияют не только на стоимость ремонта — от них зависит и то, сможет ли арендатор нормально работать в помещении.
Также важно понять, отвечает ли объект требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам. Проблемы в этих зонах могут привести к дополнительным расходам: штрафам и простоям помещения.
5. Заключите сделку. Подпишите договор купли-продажи недвижимости и зарегистрируйте сделку в «Росреестре». После этого нужно заключить дополнительное соглашение к договору аренды о смене арендодателя. Также нужно сообщить арендатору новые реквизиты для перечисления денег.
6. Согласуйте обеспечительный платёж. При покупке зафиксируйте, как будет передан депозит, который арендатор заплатил прошлому собственнику. Обычно его отдают покупателю или засчитывают в стоимость сделки.
РЕКЛАМА
Инвестируйте в проекты по недвижимости на платформе в реестре Банка России
Проекты по строительству и реконцепции загородной и коммерческой недвижимости, доходность до 30% годовых
Как продавцы ГАБов обманывают инвесторов и как защитить себя
Продавцы готового арендного бизнеса не всегда честно рассказывают о скрытых рисках объекта. Они:
Занижают затраты на ремонт и содержание
Например, умалчивают о скрытых расходах на капитальный и текущий ремонт. В случае износа крыши, фасада или старых инженерных сетей затраты обычно ложатся на собственника.
Мелкий ремонт здания также может быть закреплён за собственником, поэтому важно внимательно просматривать договор аренды до покупки. Желательно, чтобы всё, что происходит внутри помещения, лежало на арендаторе, например ремонт стен, пожарная безопасность, обслуживание инженерных систем и даже мероприятия, связанные с отопительным сезоном.
В документе также должно быть указано, кто отвечает за уборку прилегающей территории, например парковки или ступеней к двери помещения (хорошо, если арендатор). Если этих пунктов нет, их стоит прописать в дополнительном соглашении.
Закладывают бесконечную индексацию и игнорируют риск съезда арендатора
Продавец может заложить в финмодель индексацию с ежегодным ростом ставки на 5–10% на десять лет вперёд. В реальности если у арендаторов падает выручка, они требуют скидок или разрывают договор, а не индексируют его.
Кроме того, продавцы часто не учитывают ротацию арендаторов, хотя они меняются каждые 3–5 лет и чаще в зависимости от типа бизнеса. Поиски нового обычно занимают от 2 до 6 месяцев. В этот период собственник несёт убытки, поскольку не получает арендные платежи, но оплачивает коммуналку.
Новый арендатор может потребовать арендных каникул на время ремонта. На практике распространены случаи, когда арендатор платит меньшую сумму за аренду или не платит вообще, пока готовит помещение. Льготные условия могут действовать до 2 месяцев.
Поэтому собственнику желательно располагать резервом — суммой, которая равна 4–6 месяцам арендной платы. Этого будет достаточно, чтобы оплатить простой помещения в течение 2–3 месяцев, арендные каникулы до 2 месяцев, налоги и ЖКХ.
Некорректно считают доходность и окупаемость
Чтобы повысить привлекательность ГАБа, продавцы могут считать окупаемость без налогов и страховки, выдавая «грязный» доход за «чистый». Или включать обеспечительные платежи в доход первого года, чтобы искусственно повысить доходность.
Случается и откровенное мошенничество. Например, перед сделкой продавец сдаёт помещение «своему» арендатору по ставке выше рыночной и выплачивает её пару месяцев из денег покупателя. После сделки арендатор «банкротится» или съезжает. А покупатель остаётся с объектом, который сдать за эти деньги невозможно.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, нужно тщательно проверить объект до подписания договора купли-продажи. Например, можно запросить у продавца или арендатора выписку с расчётного счета за последние 6–12 месяцев. Это поможет увидеть реальные транзакции по оплате аренды и коммунальных платежей.
Также стоит проверить юридическое лицо арендатора через сервисы Контур.Фокус или СПАРК. Особое внимание следует уделить выручке и чистой прибыли: если у компании нулевая отчётность или убытки, но она платит ставку выше рынка, скорее всего, что-то не так.
А доходность лучше пересчитать самостоятельно. Для этого из «грязного» дохода вычитают:
- налоги — 6% или 15% по УСН для ИП, либо 13–15% НДФЛ для физлица, а также налог земельный и на имущество физических лиц от кадастровой стоимости объекта;
- обязательные расходы — страховку, расходы на управляющую компанию, если она есть, и резерв на ротацию.
При покупке ГАБа можно легко потерять деньги. Если купить его без сетевого арендатора, «длинного» договора аренды или индексации арендной платы, цена ГАБа не будет расти — и привлекательность тоже. В таком случае инвестор останется с неликвидом и будет получать доходность ниже, чем по банковскому вкладу.
Иван Тягунов
основатель и генеральный директор краудлендинговой платформы «ВБетон»
Выдают незаконные перепланировки за законные
Чтобы подтвердить законность перепланировки, продавец может показать выписку из ЕГРН. Но этого документа недостаточно: перепланировка должна быть зарегистрирована ещё и в техническом плане (если помещение находится в жилом доме). То есть, помимо выписки из ЕГРН продавец должен предоставить:
- распоряжение Мосжилинспекции (или аналогичного органа в регионах) о согласовании перепланировки помещения. Это документ, который разрешал начать строительные работы на основе проектной документации;
- проект перепланировки и техническое заключение от проектной организации (обязательно с допуском СРО), которое подтверждает, что несущие конструкции дома не нарушены;
- акт о завершённом переустройстве и перепланировке (согласно п. 2 ст. 28 ЖК РФ) — документ, который подписывает инспектор жилинспекции после выезда на объект и проверки соответствия ремонта утвержденному проекту;
- протокол общего собрания собственников (ОСС) — если при перепланировке коммерческого помещения был организован новый отдельный вход с улицы. По закону, для уменьшения размера общего имущества МКД требуется согласие всех собственников квартир. Если протокола нет или подписи подделаны, жильцы могут оспорить перепланировку.
Если хотя бы одного из документов нет, это может стать серьёзной проблемой в будущем. Например, отдельный вход в магазин может помешать жильцам дома, и они подадут жалобу. Если перепланировка окажется незаконной, и собственники квартир откажутся санкционировать её, вход придётся сносить. Для арендатора это может стать поводом расторгнуть договор. В итоге инвестор останется без арендатора с менее ликвидным помещением, чем покупал изначально.
Как повысить доходность ГАБа
Есть три способа увеличить прибыль.
1. Найти помещение с якорным арендатором. ГАБ с якорным арендатором выглядит более ликвидным. У такого объекта выше шанс принести инвестору больше прибыли.
Якорный арендатор — это крупная и узнаваемая компания, которая занимает большую площадь (от 500 до 1 000 м2) в торговом или офисном центре и создаёт основной поток посетителей. Якорями могут быть «Пятёрочка», «Детский мир», «Спортмастер» или World Class. От них зависят небольшие объекты рядом: аптеки, кофейни и другие точки.
2. Заключить гибридный договор. В гибридном договоре есть фиксированная арендная ставка и процент от товарооборота. Если бизнес арендатора растёт, собственник помещения зарабатывает больше. Такие договоры часто используют в крупных торговых центрах.
Для якорных арендаторов процент может составлять 1,5–8% от оборота, для общепита — до 15%. У ресторанов ставка обычно выше. Иногда они принимают оплату наличными или работают через несколько юрлиц, поэтому проверить оборот бизнеса сложнее.
3. Создать привлекательный ГАБ самостоятельно. Инвестор может создать ГАБ с более высокой доходностью. Например, купить неликвидный объект по сниженной цене, сделать ремонт и заключить долгосрочный договор аренды с якорным арендатором. Такой подход требует больше времени и участия, но у инвестора появляется шанс заработать не только на аренде, но и на росте стоимости объекта.
В 2026 году реализовать такую стратегию непросто из-за изменений на рынке. Во-первых, крупные ритейлеры стали реже открывать новые площади — в первом квартале этого года они открыли на 36,4% меньше новых точек, чем годом ранее.
В первом квартале 2026 года крупные ритейлеры, например «Пятерочка», «Магнит», открыли минимальное количество новых площадей с 2011 года. Источник: SBlogs
Во-вторых, ритейл сталкивается с высокой налоговой и операционной нагрузкой из-за роста затрат на логистику, персонал и налоги. Чтобы справиться с ней, арендаторы просят скидки, арендные каникулы и привязку ставки к проценту от товарооборота. В-третьих, из-за высокой ключевой ставки инвестору нецелесообразно привлекать кредиты на покупку и ремонт помещения. Поэтому стратегию можно реализовать успешно только при наличии собственных средств или соинвестировании.
Покупка ГАБа плохо совместима с высокой доходностью. «Хорошие» помещения продают дорого, поэтому даже при высокой доходности (до 20% годовых при идеальных условиях) они будут окупаться долго. Например, в Москве средняя стоимость ГАБа составляет от 50 млн рублей. «Плохие» помещения можно купить значительно дешевле, но и приносить они будут очень мало — и окупаться будут так же долго.
Иван Тягунов
основатель и генеральный директор краудлендинговой платформы «ВБетон»
Альтернативы прямым инвестициям в ГАБ
В качестве альтернативы можно рассмотреть краудлендинг. Это форма коллективных инвестиций, когда несколько частных инвесторов финансируют малый и средний бизнес, а компания возвращает деньги с процентами.
В отличие от ГАБа или ЗПИФа, инвестор не становится собственником объекта. Он кредитует заёмщика и получает доход за счёт процентов. Через краудлендинг можно финансировать разные направления:
- строительство жилых домов, коттеджных посёлков и глэмпингов;
- флиппинг квартир: флиппер покупает квартиру в плохом состоянии, делает ремонт, перепродаёт её и делит прибыль с инвесторами;
- строительство и редевелопмент коммерческих помещений.
Примеры инвестиционных предложений на краудлендинговой платформе «ВБетон» — строительство готовых домов и коттеджного посёлка. Источник: «ВБетон»
В отличие от ГАБа, краудлендинг подходит инвесторам с небольшим капиталом. На платформе «ВБетон» начать инвестировать можно от 1 000 рублей. А вложения могут принести до 30% годовых.
РЕКЛАМА
Инвестируйте в проекты по недвижимости на платформе в реестре Банка России
Проекты по строительству и реконцепции загородной и коммерческой недвижимости, доходность до 30% годовых
Главное в статье
1. ГАБ — способ инвестировать в коммерческую недвижимость и получать доход от аренды. У инвестора есть три основные модели участия:
- купить ГАБ с арендатором — порог входа — от 10–15 млн рублей, доходность — 7–20%;
- использовать субаренду — порог входа — от 300 000 до 500 000 рублей;
- купить пай в ЗПИФе недвижимости — порог входа — от нескольких тысяч рублей, доходность — до 26%.
2. Лучшие арендаторы для ГАБа — федеральные сетевые ретейлеры: продуктовые сети, аптеки и алкомаркеты. Они финансово устойчивы и обычно заключают договоры на 5–15 лет. Малый бизнес и несетевые ИП могут платить выше рынка, но чаще закрываются.
3. Готовый арендный бизнес можно купить через сайты объявлений или специализированных брокеров. Перед сделкой важно проверить сам объект, арендатора, договор аренды, юридическую чистоту недвижимости и техническое состояние помещения.
4. При покупке ГАБа лучше не полагаться на расчёты продавца. В финмоделях они могут занижать расходы, завышать доходность и не учитывать риск смены арендаторов. Чтобы избежать убытков, важно внимательно изучить договор аренды, проверить финансовое состояние арендатора и самостоятельно пересчитать доходность с учётом налогов, расходов и простоя помещения.
5. Доходность ГАБа при покупке в среднем составляет 8–12% годовых. Её можно повысить тремя способами: выбрать объект с якорным арендатором, заключить гибридный договор с процентом от товарооборота или создать ГАБ самостоятельно.
6. Альтернатива ГАБу — краудлендинг: несколько инвесторов финансируют ИЖС, флиппинг квартир, строительство или ремонт коммерческих помещений и зарабатывают на процентах. Порог входа начинается от 1 000 рублей, а доходность может доходить до 30% годовых.