Инвестиции в строительство — можно ли заработать на новостройках в 2026 году

У инвестора есть два сценария: купить квартиру на этапе котлована, чтобы перепродать её, или приобрести объект для аренды. Разберём оба подхода.

Инвестор покупает квартиру на старте продаж и продаёт её после завершения строительства и ремонта. Доход возникает за счёт разницы между суммой вложений и ценой продажи.

До 2020 года такая стратегия могла давать высокую доходность. Разница между ценой квартиры на этапе котлована и ценой готового объекта доходила до 50% и выше. Застройщики давали такие скидки, чтобы собрать деньги на строительство. А покупатели брали на себя риски долгостроя и банкротства заёмщика.

В июле 2019 года застройщиков обязали перейти на проектное финансирование. В результате они начали строить на свои или заёмные деньги. При этом средства покупателей лежат на эскроу-счетах — застройщик получает их уже после сдачи дома. В результате в 2023 году разница между стоимостью квадратного метра на первом этапе строительства и перед сдачей дома снизилась до 22%.

В 2025 году из-за дорогих кредитов разница между ценой строящегося и готового жилья сократилась до 1%. В апреле средняя стоимость квадратного метра в сданных домах составила 187 тыс. рублей, а в строящихся выросла до 185 тыс. рублей.

При этом в некоторых городах готовое жильё всё ещё стоило дороже строящегося. Например, в 2025 году в Москве средняя цена 1 кв.м в строящемся доме составляла 438 тыс. рублей — на 19,6% ниже, чем в готовом.

В 2026 году инверсия цен усилилась. В Москве, Санкт-Петербурге и других городах России квартиры на этапе котлована продают на 20–30% дороже, чем готовое жильё на вторичном рынке или объекты без отделки. У этого есть три причины:

1. Ужесточение условий льготных программ — с 1 января 2026 года государство снизило размер возмещения банкам за выдачу льготных кредитов. Чтобы компенсировать потери, банки начали брать с застройщиков более высокие комиссии. Застройщики, в свою очередь, стали закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра на старте продаж;

2. Рост себестоимости и НДС — с начала 2026 года базовая ставка НДС выросла до 22%. Из-за этого строительные материалы и подрядные работы стали дороже. Налоги и дорогую логистику девелоперы закладывают в цену котлована;

3. Скрытые скидки — в начале 2026 года продажи жилья на первичном рынке упали из-за заградительных рыночных ставок. При этом застройщикам по-прежнему нужно наполнять счета эскроу. Они не могут снизить цены в прайс-листах, так как это запрещают банки, которые их финансируют. Поэтому девелоперы предлагают скрытые скидки до 20–30% на готовые дома при быстрой оплате или покупке за наличные. В результате готовая квартира из остатков может стоить дешевле объекта на этапе котлована.

В 2026 году такая стратегия невыгодна по трём причинам:

Инвестор покупает ликвидную жилую недвижимость на этапе котлована, делает ремонт и сдаёт квартиру в аренду. Доход формируется за счёт регулярных платежей от арендаторов.

Есть два формата аренды:

К этим цифрам нужно добавить рост стоимости актива. Например, в Москве в 2025 году готовое жильё подорожало на 4,9%. Но этот показатель ниже реального уровня инфляции, который составил 9%.

В первом квартале 2026 года долгосрочная аренда подешевела на 8%. Одновременно на рынке выросло предложение: появилось много инвестиционных квартир, которые люди покупали до 2024 года по льготным ипотечным программам.

На рынке посуточной аренды ситуация также сложная. Владельцы таких квартир отмечают, что объекты простраивают из-за снижения турпотока и деловой активности.

Получается такая картина:

Все расчёты приведены с учётом того, что инвестор покупает недвижимость за свои деньги. Если покупать новостройку в ипотеку по рыночным ставкам 2026 года и без льгот, заработать на ней не получится.

В регионах ситуация лучше, но инвестор всё равно останется в минусе: аренда покроет не более 50% ипотечного платежа.

С 2022 года в России по площади строят больше частных домов, чем многоквартирных. По данным «Коммерсанта», только в 2024 году площадь введённых в эксплуатацию частных домов составила 62,3 млн м2, а в первом квартале 2025 года выросла ещё на 9%.

В результате многие инвесторы сместили фокус с квартир на ИЖС. Тем более, что на рынке до сих пор действуют льготные программы, например семейная и ИТ-ипотека под 6%. По данным аналитиков «Домклик» от СБЕР, в первом полугодии 2026 года выдачи ипотеки на ИЖС выросли на 108,4%, превысив 100 млрд рублей. А эксперты прогнозируют, что в этом году стоимость готовых домов вырастет на 15–25% в зависимости от региона.

Рассмотрим две стратегии, которые могут быть выгодны инвестору в текущих условиях.

Инвестор покупает участок, строит на нём дом и продаёт его. Он зарабатывает на разнице между себестоимостью земли и строительства и рыночной ценой дома. Процесс можно разделить на несколько этапов:

Стройка всегда сопряжена с рисками:

На этом можно заработать до 50% годовых, но итоговая доходность будет зависеть от сроков строительства, реализации, подбора локации и состояния экономики. Реалистичнее ориентироваться на доходность 20–30% годовых, что выше безрисковой доходности от вкладов и ОФЗ.

Инвестор зарабатывает на разнице между себестоимостью строительства (включая меблировку) и розничной ценой продажи готовых лотов. Он также может сдавать гостевые дома и получать арендный доход.

Спрос и цены. По данным сервиса «Островок», весной 2026 года число бронирований увеличилось на 11% год к году. В популярных регионах, например в Ленинградской области, спрос на размещение вообще вырос на 72%. Летом 2026 года средняя стоимость ночи составляет 11,8 тыс. рублей, что на 12% выше, чем в прошлом году.

Предложение. В 2025 году предложение увеличилось на 67% к предыдущему году. Российский союз туриндустрии (РСТ) ожидает, что в 2026–2027 годах девелоперы будут вводить в эксплуатацию по 10,1 тыс. юнитов ежегодно.

При этом с начала 2026 года предложение на агрегаторах, например «ЦИАН» и «Авито», резко сократилось — с сайтов исчезло 2,5 тыс. объектов. Это связано с тем, что им запретили рекламировать гостевые дома, которые не входят в реестр Минэкономразвития.

Изменения в законодательстве. В сентябре 2025 года правительство обязало гостевые дома пройти процедуру легализации — владельцам необходимо доказать, что их недвижимость подходит под определённые критерии и зарегистрировать её в специальном реестре. Пока правила распространяются на Ленинградскую, Калининградскую и Архангельскую области, однако эксперимент планируют распространить на всю Россию.

Эксперты отмечают, что многие владельцы глемпингов и гостевых домов не смогут попасть в реестр, так как недвижимость не попадает под критерии. В основном это касается тех, кто строил её на землях сельхозназначения и СНТ. Есть несколько вариантов, как легализовать объекты, которые запрещено включать в реестр, например сменить ВРИ объекта на категорию «Сельский туризм» или выделить объект из СНТ. Это трудоёмкие процедуры: неясно, сколько времени понадобится, чтобы с помощью них легализовать туристические объекты.

Чистая операционная доходность сдачи гостевых домов в аренду может составить 15–20%, а в популярных туристических локациях — 30–40% годовых. Доходность инвестора складывается из трёх показателей:

При расчёте финансовой модели инвестору необходимо учитывать новые законодательные реалии:

Инвестор строит гостевые дома — с благоустроенной территорией, зонами барбекю и банными чанами и продаёт его как готовый арендный бизнес. В этом случае доходность на капитал (ROI) может составлять 40–50% и даже более — например, если построенный объект уникален для этого района, а сама локация пользуется высоким спросом у туристов. Полный цикл от покупки земли и проектирования до сдачи готового дома покупателю составляет 6–9 месяцев.

Доходность от продажи домов можно дополнительно увеличить несколькими способами:

Строительство гостевых домов потребует от инвестора крупного стартового капитала — от 12 миллионов рублей и выше. Кроме того, необходимо обладать определёнными навыками, например технической экспертизой, умением работать с агрегаторами и государством (понадобится, чтобы получить субсидии), разбираться в земельном праве и маркетинге. Если таких компетенций нет, и инвестор располагает небольшим капиталом, стоит присмотреться к долевым инвестиционным инструментам, через которые можно инвестировать в строительство. Например, ЗПИФы недвижимости, краудлендинг и ЦФА.

Закрытые паевые инвестиционные фонды, или ЗПИФы, — это формат коллективных инвестиций. Фонды собирают деньги инвесторов и вкладывают их в разные объекты. Активы выбирает управляющая компания (УК), она же и управляет ими. За работой УК следят Банк России и независимый депозитарий.

Инвесторы зарабатывают на росте стоимости активов в портфеле фонда. Если активы дорожают быстрее инфляции, пайщики получают прибыль. Если рост сопоставим с инфляцией, инвесторы сохраняют деньги, если нет — теряют часть капитала.

У ЗПИФов недвижимости есть несколько преимуществ:

Доходность ЗПИФов зависит от ситуации на рынке, стратегии управляющей компании и состава активов. Например, в первом квартале 2026 года средняя внутренняя ставка доходности рыночных ЗПИФов недвижимости составляла 16–30% годовых с учётом переоценки активов. Медианная доходность только от арендного потока составляла 13% годовых.

В первом полугодии 2026 года ЗПИФы давали более высокую доходность, чем банковский депозит, если учитывать рост стоимости активов. Но такая доходность несёт в себе риски:

По доходности фонды коммерческой недвижимости опережают фонды жилой. Чистая арендная доходность коммерческих фондов составляет 10–14% годовых. Самые высокие показатели показывают склады — 10–14%, торговая недвижимость — 10–13%, офисная — 10–12%. Если учитывать ежегодную переоценку объектов, внутренняя ставка доходности успешных фондов достигает 16–30% годовых.

В фондах жилой недвижимости ситуация иная: рентная доходность в них не превышает 4–6% годовых — этого едва хватает на покрытие издержек. Фонды, которые зарабатывают на росте цен жилья на этапе строительства, например «Т-Капитал Квадратные метры», прогнозируют общую доходность 15% годовых к моменту завершения проектов. Но после отмены льготных программ спрос на новостройки снизился, а вместе с ним снизилась и маржинальность девелоперов.

В целом ЗПИФы можно рассматривать как защитную часть инвестиционного портфеля — инструмент может защитить капитал от инфляции. Но в 2026 году для этой задачи больше подходят фонды коммерческой недвижимости, а не жилой.

Чтобы получать доход выше безрискового уровня, инвестору нужны другие финансовые инструменты, например краудлендинг.

Это инвестиции в беззалоговые или залоговые займы. Инвестор не покупает объект недвижимости, а даёт деньги заёмщикам — стартапам и бизнесу с небольшими оборотами. У таких компаний не всегда есть доступ к банковским кредитам, поэтому они привлекают деньги частных инвесторов через краудлендинговые платформы.

Через краудлендинг можно финансировать разные направления: строительство жилых домов, коттеджных посёлков и глэмпингов, флиппинг квартир, строительство и ремонт коммерческих помещений.

У краудлендинга есть несколько преимуществ:

Основной риск в том, что заёмщик может не вернуть деньги. Если он перестаёт платить, площадка подаёт на него в суд. Но это не гарантирует возврат средств: у компании может не оказаться денег или имущества, чтобы закрыть долг.

Чтобы снизить риск дефолта, инвесторы используют диверсификацию. Например, распределяют 100 тыс. рублей между 10–100 компаниями. Если одна компания обанкротится, процентный доход от остальных проектов может компенсировать потери.

Ещё один способ снизить риск — выбирать займы с залогом. Если заёмщик допустит дефолт, права на залог перейдут платформе. После этого она сможет продать объект и вернуть деньги инвесторам. Некоторые площадки, например инвестиционная платформа «ВБетон», работают только с залоговыми займами.

Цифровые права, например на владение активом, которые выпускают на основе распределённого реестра — блокчейна. Можно сказать, что это цифровой эквивалент облигаций, акций или паёв, который защищён технологией смарт-контрактов.

В сфере недвижимости ЦФА стали цифровой альтернативой ЗПИФам и краудлендингу — они позволяют девелоперам быстро привлекать капитал, а инвесторам — входить в крупные строительные проекты с минимальным чеком.

Процесс оцифрован и происходит удалённо через специальные платформы. Инвестору необходимо:

1. Выбрать оператора информационной системы (ОИС). Выпускать и продавать ЦФА могут только компании, которые входят в реестр Банка России, например платформы «Атомайз» и «Токеон», а также цифровые площадки крупных банков — СБЕРа, «Альфа-Банка», «Т-Банка»;
2. Пройти регистрацию и идентификацию. Инвестору нужно зарегистрироваться на платформе и подтвердить свою личность, чаще всего доступна регистрация через Госуслуги;
3. Выбрать выпуск и подписать смарт-контракт. Необходимо выбрать строительный объект на платформе, изучить решение о выпуске — юридический документ, где прописаны срок, доходность, правила обратного выкупа, поручительства застройщика, — пополнить кошелёк и купить ЦФА.

У ЦФА есть несколько преимуществ:

Доходность ЦФА в сфере строительства недвижимости в среднем составляет 15–20% годовых. Итоговая ставка зависит от типа цифрового актива, стадии проекта, на которой застройщик привлекает средства, и надёжности девелопера.

Среди рисков можно выделить низкую ликвидность, так как вторичный рынок ЦФА пока развит слабо, и быстро продать актив досрочно может быть трудно. Кроме того, активы не застрахованы АСВ, поэтому если застройщик обанкротится, блокчейн не вернет деньги.

1. Инвестиции в новостройки перестали быть выгодной инвестицией. Если раньше покупка квартиры на этапе котлована могла дать до 50% дохода при перепродаже, то в 2026 году такая модель уже не даёт высокой доходности. В некоторых городах России квартиры в строящихся домах стоят дороже готового жилья.

2. Перепродажа новостройки стала сложнее из-за высокой цены на старте продаж, налоговой нагрузки и низкой ликвидности. Доходность долгосрочной аренды тоже уступает банковским депозитам и не покрывает инфляцию.

3. Покупка новостройки в ипотеку как инвестиция в текущих условиях не окупается. Рыночные ставки выше доходности от аренды, а арендные платежи не компенсируют расходы по кредиту.

4. Инвестиции в строительство загородной недвижимости по-прежнему выгодны — на этом можно заработать до 50% годовых. Итоговая доходность зависит от сроков строительства, реализации, подбора локации и состояния экономики. Инвестору стоит ориентироваться на доходность 20–30% годовых, что выше доходности от вкладов и ОФЗ.

5. Строительство и сдача гостевых домов в аренду может принести 15–20% годовых. Если объект находится в популярной туристической локации, можно заработать 30–40% годовых. Если купить участок, построить гостевой дом и продать его, можно получить 40–50% годовых. Однако такие инвестиции требуют крупного стартового капитала, большой вовлечённости инвестора и соответствующего опыта и компетенций.

6. ЗПИФы недвижимости позволяют инвестировать в рынок без покупки квартиры. Порог входа начинается с нескольких рублей, а объектами управляет профессиональная управляющая компания. Но у инструмента есть риски: деньги могут остаться в фонде на долгий срок, и быстро продать паи не всегда возможно.

7. Краудлендинг — ещё один способ заработать на недвижимости без покупки объекта. Инвесторы финансируют проекты девелоперов и других компаний через займы. Доходность краудлендинга может доходить до 30% годовых. Это выше банковских вкладов и ЗПИФов недвижимости. Высокая доходность связана с рисками: если заёмщик не вернёт деньги, инвестор может потерять вложения. Чтобы снизить риск, стоит распределять капитал между разными проектами и выбирать займы, которые обеспечены залогом недвижимости.

8. ЦФА — цифровая альтернатива ЗПИФам недвижимости и краудлендингу. Может давать 15–20% годовых, но инструмент новый и низколиквидный.