Почему банки отказывают в ВКЛ застройщикам и что с этим делать?

Меня зовут Иван Тягунов. Я основатель инвестиционной платформы ВБетон. За последние 12 месяцев через платформу мы профинансировали проекты ИЖС на 700 млн рублей. Я вижу рынок на земле: как меняется спрос, как работает эскроу и как застройщики пытаются получить оборотное финансирование в банках.

В этой статье разберем две вещи: почему банк чаще всего отказывает в возобновляемой кредитной линии (ВКЛ) и что можно сделать, чтобы повысить шанс на одобрение или увеличить лимит. Без лозунгов и псевдосекретов — только практическая логика.

Эскроу поменял порядок денег. Раньше клиент приносил аванс, и из этих денег можно было финансировать стройку. Сейчас застройщик сначала строит на заемные, а оплату получает после раскрытия эскроу.

ВКЛ выглядит самым понятным решением: выбрали лимит — прошли цикл — вернули — снова выбрали. Но на практике ВКЛ доступна немногим, а лимитов часто не хватает под реальный объем стройки.

→ Отказ в ВКЛ не повод сворачивать стройку. Привлеките финансирование от ВБетон.

Отказ по ВКЛ обычно связан не с качеством стройки, а с риском для банка: сможет ли компания пройти цикл и вернуть деньги в срок. В ИЖС банк почти всегда смотрит на форму бизнеса и дисциплину денег. Если видит несколько критичных факторов, решение часто будет отрицательным.

Чаще всего встречаются такие причины:

Наличие договора и денег клиента на эскроу не означает, что банк автоматически откроет линию. Для банка важно, что деньги придут в конце — после выполнения условий и приемки. Поэтому оценивается именно риск прохождения цикла, а не сам факт эскроу.

→ Строите по эскроу но не хватает оборотки? Привлеките финансирование от ВБетон.

Полезно вести два процесса параллельно: готовиться к повторной заявке и решать вопрос финансирования, если деньги нужны уже на текущую стройку.

1) Получить конкретную причину отказа. Не общую формулировку, а конкретику: суд, нагрузка, отчетность, обеспечение, кредитная история.
2) Закрыть то, что закрывается быстро. Самый типовой пример — открытый суд. Если его можно завершить мировым соглашением и снять сам факт спора, это часто сильнее влияет на решение банка, чем любые пояснительные письма.
3) Подготовить набор документов, который банк может быстро проверить. Обычно достаточно минимума:

4) Пересмотреть долговую нагрузку. Банку нужен запас прочности. Иногда проще закрыть самые дорогие обязательства или пересобрать графики, чем пытаться добрать новый лимит поверх текущих долгов.

Если стройка уже идет и деньги нужны сейчас, приходится использовать небанковское финансирование. Оно дороже, поэтому важны две вещи: считать не номинальную ставку, а нагрузку на проект и держать дисциплину по срокам.

Хорошо работает выдача траншами под этапы: фундамент, коробка, инженерка, отделка. Тогда проценты начисляются на фактически выбранные деньги, а не на всю сумму сразу. По нашей статистике при траншевой выдаче нагрузка на проект чаще всего укладывается в 8-11% на цикле 3-4 месяца и в 11-14% на цикле 5-6 месяцев.

Ниже — два примера, где застройщикам нужна была ВКЛ под исполнение договоров под эскроу. В банке линию не открыли или лимита не хватило, а стройку надо было вести сейчас — чтобы потом получить оплату из раскрытия эскроу.

У «ВамДома» больше 200 земельных участков в 10 коттеджных поселках в Московской и Ленинградской областях, а также в Татарстане. Компания строит готовые дома на продажу и продает участки — под типовые и индивидуальные проекты.

Когда часть договоров перевели на эскроу, возник привычный кассовый разрыв: деньги по контракту лежат на счете, а материалы и работы надо оплачивать по ходу стройки. Мы открыли возобновляемую линию на 28 млн ₽: лимит выбирают под этапы, а по мере раскрытия счетов он возвращается и снова доступен под новые ДСП.

Intech‑Build строит загородные дома по фахверковой технологии. На момент обращения у компании был открытый спор по защите прав потребителя.

Для многих банков это автоматический отказ: судебные процессы могут тянуться долго, а кредитный комитет не любит неопределенность. Мы посмотрели документы и экономику и согласились на финансирование. Открыли ВКЛ на 44 млн ₽ на исполнение договоров под эскроу.

Обе истории про одно: ВКЛ в ИЖС нужна не «на бизнес вообще», а на конкретный цикл. Если деньги привязаны к договорам и этапам, ставка перестает быть главным параметром — важнее скорость и дисциплина по срокам.

Отказ по ВКЛ почти всегда объясняется конкретными фактами: отчетность, юридические хвосты, долговая нагрузка, обеспечение, подтверждение опыта. Дальше работает простой план: убрать проблемные места, собрать понятный пакет документов и вернуться в банк. Если нужно продолжать стройку сейчас — использовать небанковское финансирование, но только с дисциплиной по срокам и траншам.