Как инвестировать в недвижимость: риски, доходность, альтернативные варианты

Рынок недвижимости в России — один из крупнейших по объёму капитала. По итогам 2025 года объём вложений в него составил 973 млрд рублей. Из этой суммы 410 млрд рублей пришлись на инвестиционные покупки. Чаще всего инвесторы вкладывали деньги в офисные помещения: на них пришлось 34% всех сделок. Второе место заняли склады с долей в 25%, третье — жильё (19%).

Инвесторы часто используют недвижимость в качестве основы портфеля: этот актив сглаживает влияние более волантильных инструментов, например банковских вкладов, ОФЗ, акций и криптовалюты.

Банковские вклады считаются стабильным и безопасным инструментом — в этом они похожи на облигации федерального займа (ОФЗ. Но их доходность сильно зависит от ключевой ставки ЦБ. Когда регулятор снижает ставку, доходность инструментов снижается.

Инвестиции в акции могут приносить 22–28% годовых, но их цена меняется сильнее, особенно в кризисные периоды. Поэтому во время экономической нестабильности инвесторы чаще выбирают более консервативные активы.

Криптовалюта также может давать высокую доходность, но её волатильность ещё выше, чем у акций. Поэтому такой инструмент чаще используют для высокорисковой части инвестиционного портфеля.

Есть несколько вариантов, например инвестор может купить объект и сдать его в аренду или приобрести помещение по цене ниже рыночной, а затем продать дороже. Это самые понятные и распространённые способы инвестиций в недвижимость.

Существуют и менее очевидные форматы. Например, инвестиции в фонды недвижимости или займы зайстройщикам через краудлендинговые платформы. Разберём каждый способ подробнее.

Аренда — классическая модель инвестиций в недвижимость. Инвестор покупает объект, сдаёт его арендатору и получает регулярные платежи. Так можно работать с жилой и коммерческой недвижимостью: офисами, складами и производственными помещениями.

Средняя годовая доходность коммерческой недвижимости составляет 8–12%. Квартиры и дома обычно приносят меньше — около 4–5% годовых. В расчётах не учитываются простои и расходы на ремонт.

В начале 2026 года рынок стал менее прибыльным для собственников: по данным «Домклик», в первом квартале долгосрочная аренда в России подешевела на 8%, а предложение арендных квартир выросло на 28,1%.

Основным преимуществом аренды считается регулярный доход. Его может обеспечить якорный арендатор с долгосрочным договором, например, аптека или супермаркет. Но получить такой доход непросто, особенно в экономически нестабильные периоды.

Инвестору нужно купить помещение, которое подойдёт арендатору по локации, трафику, площади и техническим параметрам. После этого нужно найти якорного арендатора, договориться с ним об условиях, подписать договор, а затем дождаться, пока он сделает ремонт и откроет точку.

При этом долгосрочный договор аренды не защищает инвестора от рисков. В кризисные периоды бизнес может просить скидки, задерживать оплату или отказываться от аренды помещения — тогда инвестору придётся искать новых арендаторов.

Собственнику в любом случае приходится управлять объектом и решать операционные вопросы, поэтому доход от аренды нельзя назвать полностью пассивным. При этом другие инструменты, например банковские депозиты, могут давать сопоставимую доходность (10–15% годовых) с меньшими усилиями.

Инвестор зарабатывает на разнице между ценой покупки и продажи объекта. Такой сценарий возможен при покупке жилой недвижимости:

Есть и третий сценарий — покупка недвижимости по сниженной цене. Для этого существует два способа.

Подход близок к флиппингу: инвестор покупает объект в популярном районе, но в плохом состоянии, делает ремонт и продаёт квартиру дороже. В этом случае важно правильно выбрать объект и точно оценить стоимость работ. Иначе можно купить квартиру с обременениями или потратить на ремонт больше, чем получится заработать на перепродаже. Чтобы снизить такие риски, лучше привлечь управляющего, который разбирается в особенностях флиппинга.

Такие объекты обычно стоят дешевле рыночной цены из-за обременений: арестов, долгов по ипотеке и других юридических сложностей. Инвестору нужно снять эти обременения, а затем продать квартиру по рыночной цене. Доход в такой сделке возникает за счёт работы со сложными активами и рисками.

Итоговую прибыль может снизить налог. Если инвестор — физическое лицо и продаёт недвижимость раньше минимального срока владения (5 лет), он заплатит НДФЛ до 15%. Во многих случаях прибыль от сделки и так невысокая, поэтому налог важно просчитывать заранее.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) позволяют инвестировать в недвижимость без прямой покупки квартиры, офиса или склада. Объекты выбирает и обслуживает управляющая компания (УК). Она собирает деньги инвесторов, распределяет их между активами и управляет жилой или коммерческой недвижимостью.

Инвестор покупает пай и может получать доход из двух источников:

1. От аренды — 7–16% годовых;
2. Роста стоимости паёв — 8–17% годовых.

Главное преимущество ЗПИФов — низкий уровень участия инвестора: ему не нужно искать объект, общаться с арендаторами, контролировать ремонт и решать операционные задачи.

Основной недостаток — низкая ликвидность. Чтобы вернуть деньги, инвестору нужно продать паи другому участнику рынка через биржу. Сделать это быстро получается не всегда: коэффициент оборачиваемости паёв на Мосбирже составляет всего 7%. Это значит, что за год на рынке продаётся только небольшая часть выпущенных паёв. Для сравнения: у многих биржевых фондов и популярных акций этот показатель может превышать 50–100% в год. Поэтому инвестору может быть сложно быстро найти покупателя и выйти из ЗПИФа по желаемой цене.

Краудлендинг, или долговой краудфандинг, — это инвестиции в займы малому и среднему бизнесу. В отличие от ЗПИФов, инвестор не получает долю в объекте или фонде. Он даёт деньги предпринимателям на развитие проектов и зарабатывает на процентах по займам — процесс происходит на краудлендинговых платформах.

Чаще всего на такие платформы приходят небольшие компании, для которых банковские кредиты недоступны или невыгодны. Например, застройщики индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которые работают по договорам эскроу.

Они строят дом для клиента, но не могут использовать деньги покупателя во время строительства, так как средства находятся на эскроу-счёте и становятся доступными только после завершения работ. При этом деньги на стройку нужны сразу: нужно покупать материалы, платить подрядчикам и арендовать технику. Если собственных средств не хватает, а банковский кредит слишком дорогой, застройщик может привлечь деньги инвесторов через краудлендинговую платформу.

Инвесторы получают процентный доход. На некоторых платформах, например «ВБетон», он может составлять до 30% годовых и выше.

В 2025 году средневзвешенная доходность рынка краудлендинга составляла 18–19% годовых. В показателе учтены дефолты и возможные комиссии. Для сравнения: средневзвешенная доходность от сдачи квартир в аренду за тот же период составляла 6,1%. Более консервативный ориентир — ОФЗ со сроком около шести месяцев. В 2025 году их средняя доходность не превышала 15% годовых.

Ниже — таблица с показателями по разным форматам инвестиций.

Для прямой покупки недвижимости нужен капитал от нескольких миллионов рублей. Например, в январе 2026 года медианная цена однокомнатной квартиры в городах-миллионниках составляла 5,4 млн рублей. В Москве показатель был ещё выше — 15,5 млн рублей.

Коммерческая недвижимость также требует крупного бюджета. В 2026 году стоимость склада в городах-миллионниках составляет 50–75 тыс. рублей за кв.м. В Москве цены выше — 80–95 тыс. рублей за м2. Итоговая стоимость зависит от типа помещения.

К цене объекта нужно добавить ремонт, коммунальные платежи и налоги. Поэтому прямая покупка квартиры, склада или коммерческого помещения не подходит инвесторам без крупного стартового капитала.

Инвестировать в недвижимость совсем без денег не получится, но можно снизить порог входа. Например, инвестор может купить пай в ЗПИФе или вложить деньги в краудлендинг.

Покупка пая в ЗПИФе недвижимости «Современный 8» обойдётся в 10 тыс. рублей. Если покупать паи напрямую у УК, сумма входа может доходить до нескольких миллионов рублей. При этом средний чек неквалифицированного инвестора в ЗПИФах составляет около 2 млн рублей.

Минимальный порог инвестиций в краудлендинговую платформу «ВБетон» ещё ниже: в новые оферты можно инвестировать от 1 тыс. рублей, в предложения на вторичном рынке — от 100 рублей.

Краудлендинг может подойти инвесторам с небольшим капиталом по трём причинам.

Ниже — примерные ориентиры по стартовому капиталу для разных форматов инвестиций в недвижимость.

В 2026 году инвестировать в недвижимость в России стало рискованнее. Рынок растёт значительно медленнее, чем в период льготной ипотеки. Например, в апреле 2026 года средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке выросла всего на 0,6% — до 188 900 рублей.

Всё это — следствие высокой ключевой ставки и отмены льготных программ. Покупатели осторожнее выбирают жильё и дольше принимают решение о сделке. Некоторые откладывают покупку до более стабильных условий. Заработать на таком рынке всё ещё можно, но сделать это сложнее, чем несколько лет назад.

В первом квартале 2026 года долгосрочная аренда жилья в России подешевела на 8%. При этом предложение арендных квартир выросло на 28,1%. У арендаторов появилось больше выбора, а конкуренция между собственниками усилилась.

В такой ситуации выигрывают объекты с удачным расположением и хорошими жилищными условиями. Иногда собственникам приходится снижать цену, чтобы быстрее найти арендатора. Поэтому аренда жилой недвижимости как способ заработка становится менее выгодной.

В коммерческой недвижимости ситуация неоднородная. По оценке CORE.XP, годовой объём инвестиций в недвижимость в 2026 году может составить 800–900 млрд рублей, что на 15–25% ниже уровня 2025 года. При высокой ключевой ставке часть инвесторов выбирает депозиты и облигации, поэтому сделки с недвижимостью заключают реже.

На фоне таких рыночных условий интереснее выглядят проекты, где доход формируется не из-за общего роста рынка, а за счёт улучшения объекта. К таким проектам можно отнести флиппинг: управляющий покупает квартиру ниже рынка, делает ремонт и продаёт её с наценкой.

Другой пример — редевелопмент. Застройщик может выкупить одно большое помещение, разделить его на несколько небольших объектов, а затем продать или сдать в аренду каждый из них.

У инвестиций в недвижимость, как и у большинства финансовых инструментов, есть риски. Часть из них зависит от рынка, другая — появляется уже после покупки объекта, когда инвестору нужно сдавать помещение.

Ниже — пять основных рисков классических инвестиций в недвижимость.

1. Снижение стоимости объекта. Рынок недвижимости зависит от экономической ситуации, ключевой ставки и спроса. Когда экономика охлаждается, цены на недвижимость могут расти медленнее или снижаться.

2. Старение актива. Со временем помещение теряет привлекательность. Его состояние ухудшается, а рядом могут появляться новые современные дома или коммерческие объекты. На этом фоне рыночная стоимость старого помещения может снижаться.

3. Простой без арендаторов. Если инвестор не может сдать объект, он не получает доход. При этом расходы остаются: нужно платить за содержание помещения, коммунальные услуги и налоги.

4. Ошибки в выборе локации и объекта. Неверная оценка района, трафика или спроса может снизить доходность. Даже качественный объект в неудачной локации сложнее сдать или выгодно продать.

5. Расходы на содержание. После покупки инвестору нужно оплачивать ремонт, коммунальные платежи и налоги. Эти расходы могут заметно снизить итоговую доходность.

Эти риски относятся к прямой покупке недвижимости под аренду или перепродажу, а также к покупке паёв в ЗПИФах. В краудлендинге главный риск другой: заёмщик может не вернуть деньги. Если это произойдет, и займ окажется беззалоговым, инвестор потеряет деньги.

Если займ обеспечен залогом недвижимости, риск ниже. В случае дефолта заёмщика объект перейдёт в собственность платформы. Она продаст его на рынке и вернёт деньги инвесторам.

Однозначного ответа нет. Акции и недвижимость решают разные задачи, поэтому их лучше сравнивать не только по доходности, но и по другим параметрам — волатильности, ликвидности, порогу входа и рискам.

Когда инвестор вкладывает деньги в акции, он получает доход за счёт:

• роста стоимости — разницы между ценой покупки и продажи акции;
• дивидендных выплат — распределения части чистой прибыли компании держателям акций.

В недвижимости формирование дохода происходит в основном за счёт роста её стоимости. Получить дополнительную премию можно за выполнение следующих задач:

• снятие обременений;
• приведение объекта в порядок, например флиппинг;
• переоборудование под нужды арендаторов — редевелопмент.

Акции — это изменчивый актив. В отличие от недвижимости, цена которой меняется плавно, стоимость ценных бумаг может колебаться на десятки процентов в год под влиянием макроэкономики, геополитики и курсов валют.

Например, 24 февраля 2022 из-за обострения геополитики и введения санкций Индекс МосБиржи обвалился на более чем 30% всего за один день. ЦБ полностью заморозил торги почти на месяц. В результате к концу 2022 года рублевый рынок акций потерял около 43% своей стоимости. За несколько месяцев капитал инвесторов, вложенный в широкий рынок, сократился почти вдвое.

На рынке недвижимости волатильность ниже: он не может обвалиться на десятки процентов за один день. Например, 24 февраля 2022 года на рынке жилой и коммерческой недвижимости обвала не произошло. Инвесторы и обычные граждане начали активнее покупать объекты, чтобы сохранить сбережения в рублях. Цены на квадратный метр в первом полугодии 2022 года выросли почти на 25%. По данным аналитического центра IRN, к концу года рост цен на жилую недвижимость замедлился, но показал символические +2,3%.

Акции крупных компаний, например «Яндекса», «Газпрома» и СБЕР обладают абсолютной ликвидностью: их можно продать на бирже за секунды. Объём торгов гарантирует, что на них всегда найдется покупатель (если только инвестор не владеет миллиардным пакетом).

У жилой недвижимости ликвидность средняя: покупателя можно найти почти всегда, вопрос скорее в цене и сроках. Ипотечные программы и высокий базовый спрос позволяют продать типовую квартиру в крупном городе в срок около 3 месяцев, если цена адекватна рынку. В кризис продавцы отказываются снижать цены, а покупатели могут откладывать решение о покупке. В результате ликвидность жилой недвижимости снижается.

Коммерческая недвижимость обладает более низкой ликвидностью: на рынке не так много покупателей с крупным бюджетом. В кризисные периоды ликвидность коммерческих помещений может падать до нуля. Исключение — небольшие стрит-ритейлы с сетевым арендатором или ПВЗ. По ликвидности они ближе к жилой недвижимости, так как среди частных инвесторов спрос на них стабильно высок.

У акций самый низкий порог входа: их можно купить за несколько рублей. Но чтобы собрать диверсифицированный портфель, может потребоваться несколько тысяч рублей.

Чтобы инвестировать в жилую недвижимость, понадобится несколько миллионов рублей. Коммерческая недвижимость — самый дорогой актив: даже малоформатный стрит-ритейл на первом этаже ЖК будет стоить более 10 млн. рублей.

У акций и недвижимости разные риски: первые подвержены высокой волатильности, вторые могут потерять ликвидность.

Главные риски рынка акций:

1. Экстремальная волатильность. Стоимость акций компании может рухнуть одномоментно — из-за новостей, плохого отчёта или геополитического кризиса. На восстановление их уровней могут уйти годы.
2. Инфраструктурные и санкционные риски. Например, заморозка активов на биржах, прекращение торгов валютными инструментами или делистинг акций.
3. Отмена дивидендов. Эмитент может направить прибыль на развитие бизнеса или покрытие убытков и оставить инвестора без пассивного дохода.

Главные риски жилой недвижимости:

1. Риск недостроя. Даже с эскроу-счетами банкротство застройщика замораживает деньги инвесторов на годы; 
2. Падение ликвидности и «замораживание» рынка. В кризис покупатели уходят с рынка. Чтобы быстро получить наличные, инвесторам часто приходится продавать объекты со скидками;
3. Человеческий фактор. Риск порчи ремонта, задержки выплат, внезапного съезда жильцов и простоя объекта без дохода.

Главные риски коммерческой недвижимости:

1. Банкротство арендатора. Если арендатор (например, ПВЗ или аптека) закроется, инвестор временно лишится дохода. Найти нового коммерческого клиента будет сложнее и займёт больше времени, чем поиск жильца в квартиру;
2. Технические и скрытые дефекты. Износ перекрытий, недостаток выделенной электрической мощности, проблемы с вентиляцией или предписания МЧС могут потребовать миллионов рублей на устранение;
3. Юридические риски и обременения. Риск оспаривания сделки, банкротства предыдущего собственника, скрытых сервитутов или признания постройки самовольной.

Кроме того, инвестор может собрать гибридный портфель: недвижимость станет его основой, а акции будут давать гибкость и более высокую доходность. Если бюджета на прямую покупку объекта нет, можно рассмотреть промежуточные форматы: ЗПИФы недвижимости или краудлендинг.

1. Недвижимость — один из самых популярных консервативных инструментов в России. Инвесторы часто выбирают жилые и коммерческие объекты, потому что воспринимают их как более стабильный актив, чем, например, акции.

2. На недвижимости можно зарабатывать разными способами: сдавать объекты в аренду, покупать их для перепродажи, инвестировать через ЗПИФы или вкладывать деньги в краудлендинг.

3. Чтобы купить недвижимость нужен капитал от нескольких миллионов рублей. Если его нет, можно рассмотреть альтернативные варианты — покупку паёв в ЗПИФе недвижимости или краудлендинг.

4. Доходность зависит от формата инвестиций. Меньше всего обычно приносит аренда — от 4% до 12% годовых, больше всего — краудлендинг: в отдельных проектах доходность может достигать 30% годовых.

5. В качестве альтернативы инвестициям в недвижимость инвесторы могут рассмотреть покупку акций. Чтобы сформировать диверсифицированный портфель потребуется несколько тысяч рублей. Акции могут подойти тем, кто готов инвестировать «в долгую».