Ситуация
Кредитор получил недвижимость в счёт долга. Чтобы вернуть вложенные средства, объекты предстояло сдавать в аренду и продать. Должник хорошо знал это имущество, поэтому его привлекли к работе с объектами.

Что сделали
Разработали для агентского договора систему вознаграждения, которая связывает доход от аренды, цену продажи и выплату должнику как агенту. Чем больше объекты приносят от аренды, тем ниже может быть цена их продажи и выше — вознаграждение агента. Так должнику становится выгодно работать с имуществом, помогая кредитору вернуть вложенные средства.

Риск
Деньги выдаются для погашения банковского кредита. Прежняя ипотека ещё числится в ЕГРН, а ипотека в пользу нового кредитора не зарегистрирована.

Как решаем
До выдачи проверяем собственника, условия банковской ипотеки и необходимые согласия. Если последующая ипотека допустима, регистрируем её до перечисления денег и закрепляем в договоре объём обеспечиваемого обязательства. Поэтому в момент выдачи у нового кредитора уже есть залог, хотя пока он уступает банковскому. После погашения кредита банку и снятия прежней ипотеки из ЕГРН залог нового кредитора остаётся единственным на объекте и обеспечивает обязательство в согласованном объёме.

Ситуация
Заёмщик построил дом, но банк задержал раскрытие счёта эскроу: на участке оказалась ещё одна постройка. Возврат займа инвесторам задержался на 90 дней.

Что помогло
При урегулировании заёмщик предоставил дополнительный залог — дом с участком стоимостью 4 млн ₽ в дополнение к уже заложенному имуществу. Платформа отказалась от штрафа, но сохранила повышенные проценты за просрочку. 13 августа заёмщик исполнил обязательства перед инвесторами.

Риск
Кредитор рассчитывает обратить взыскание на недвижимость без суда, но одного условия в договоре мало. Внесудебный порядок может оказаться недоступен, если не соблюдены требования к нотариальной форме, не согласована начальная цена продажи или закон требует решения суда.

Как решаем
Проверяем, допустимо ли внесудебное взыскание и достаточно ли оформлены документы. Если недостатки можно устранить, согласуем недостающие условия, готовим документы для исполнительной надписи нотариуса и необходимые уведомления. Если этот путь закрыт, готовим обращение взыскания через суд.

Риск
Недвижимость заложил не заёмщик, а другой собственник. Кредитор и заёмщик продлили срок возврата или увеличили долг без его согласия. Увеличенная часть долга может остаться без залога, а срок действия обеспечения при продлении займа рассчитывается по первоначальным условиям.

Как решаем
До изменения займа проверяем, какие требования и на какой срок обеспечивает залог. Получаем согласие собственника недвижимости на новые условия и оформляем изменения в документах. Отдельно рассчитываем срок предъявления требования к залогодателю, чтобы продление займа не привело к утрате обеспечения.

Риск
По проекту строится трёхэтажный жилой дом, но фактически в нём может оказаться больше допустимых этажей. На участке со склоном нижние уровни легко ошибочно не учесть. Существенное нарушение параметров строительства может привести к решению о сносе, и кредитор не получит обеспечение ожидаемой стоимости.

Как решаем
До принятия дома в залог сопоставляем проект, технические документы и фактическую застройку с ограничениями участка. Если дом стоит на склоне, отдельно проверяем, как подсчитаны надземные этажи. Оцениваем, можно ли устранить нарушения и сколько это будет стоить. Если риск сноса остаётся, требуем другое обеспечение.

Риск
Кредитор и должник подписали соглашение об отступном, но переход права на долю не зарегистрировали. Если других сособственников не известили, Росреестр может отказать в регистрации, а сособственник — потребовать перевода на себя прав приобретателя.

Как решаем
Проверяем права на долю, обременения, состав сособственников и соблюдение их преимущественного права покупки. В соглашении указываем, какие требования прекратятся после предоставления доли: основной долг, проценты, неустойка. Готовим документы для передачи и регистрации. Если должник не предоставил долю в срок, требуем исполнения первоначального обязательства; если имущество уже передано, но должник уклоняется от регистрации, добиваемся регистрации перехода права.

Риск
После несостоявшихся повторных торгов у кредитора есть месяц, чтобы заявить об оставлении заложенной недвижимости за собой. Пропуск срока по общему правилу прекращает ипотеку. Отзыв исполнительного листа после торгов этот срок не прерывает.

Как решаем
Проверяем дату публикации сообщения о торгах и уведомления пристава, определяем начало и последний день срока. Рассчитываем цену приобретения, размер зачёта долга и возможную доплату. Если кредитор решает оставить объект за собой, своевременно направляем письменное заявление организатору торгов и приставу, сохраняем подтверждения отправки, затем оформляем переход права в ЕГРН.

Риск
При продаже комплекса в банкротстве здания и дороги, обеспечивающие подъезд, выставляют разными лотами. Покупатель может выиграть торги по зданиям, но не получить дороги. Такая неопределённость отпугивает участников, снижает конкуренцию и может уменьшить сумму, которую получит залоговый кредитор.

Как решаем
Проверяем, можно ли использовать каждый лот самостоятельно: есть ли доступ к зданиям, как связаны объекты и коммуникации. До торгов обосновываем изменение состава лотов. Если имущество уже продано, оцениваем влияние разделения на круг покупателей и цену, собираем доказательства для оспаривания торгов.