Ситуация
Кредитор получил недвижимость в счёт долга. Чтобы вернуть вложенные средства, объекты предстояло сдавать в аренду и продать. Должник хорошо знал это имущество, поэтому его привлекли к работе с объектами.

Что сделали
Разработали для агентского договора систему вознаграждения, которая связывает доход от аренды, цену продажи и выплату должнику как агенту. Чем больше объекты приносят от аренды, тем ниже может быть цена их продажи и выше — вознаграждение агента. Так должнику становится выгодно работать с имуществом, помогая кредитору вернуть вложенные средства.

Риск
Вы вложились в проект с выплатой доли от его результата, но договор не объясняет, какие поступления и расходы входят в расчёт и какие документы должен показать управляющий. Фактический доход может отличаться от прогноза, а проверить причитающуюся сумму трудно.

Как решаем
До вложения закрепляем формулу дохода, состав расходов, доступ к подтверждающим документам, сроки расчёта и выплаты. Отдельно определяем условия возврата вложенных средств. Если спор уже возник, изучаем договор, переписку, платежи и отчёты по проекту; устанавливаем, был доход фиксированным или зависел от результата, и формулируем требование по действительным условиям сделки.

Риск
После покупки выясняются долги или нарушения. Они уменьшают стоимость бизнеса, а получить возмещение с продавца может оказаться трудно.

Как решаем
До сделки проверяем обязательства компании и закрепляем конкретные заверения продавца. По раскрытым долгам предлагаем бывшему участнику лично поручиться перед кредиторами за их погашение. Его готовность отвечать собственным имуществом помогает проверить полноту раскрытия; отказ учитываем при оценке риска и согласовании цены. Закрепляем ответственность продавца перед покупателем за последствия недостоверных заверений. Если старые проблемы проявились после покупки, устанавливаем, когда они возникли, фиксируем потери и предъявляем требование продавцу.

Риск
Основатель обещал вернуть долг компании лично, но поручительство не оформили письменно. Даже если договор подписан им как директором, это не означает, что он стал поручителем. Другая частая ошибка — не указать срок поручительства: если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение года после наступления срока возврата долга, поручительство прекратится.

Как решаем
Оформляем письменное поручительство, которое основатель подписывает от своего имени. Определяем обеспеченный долг, объём ответственности и срок действия поручительства. Если компания не платит, рассчитываем срок для обращения к поручителю и предъявляем иск до его истечения. Одной претензии для сохранения поручительства недостаточно.

Риск
Вы внесли деньги, партнёр — земельный участок. Договор совместной деятельности предусматривает долю в недвижимости, но право на неё не зарегистрировано. Партнёр оформляет строящийся объект на себя и передаёт его в залог банку. Сам договор не делает вас собственником доли.

Как решаем
До вложения проверяем права на участок, записи ЕГРН и существующие залоги. В договоре определяем, как будут оформлены права на землю и созданный объект, привязываем платежи к этапам оформления и предусматриваем защиту вложений на случай, если регистрация не состоится. Если спор уже возник, по договору и подтверждениям платежей определяем, можно ли требовать оформления доли либо возврата денег и возмещения убытков.

Риск
При выходе из КПК вам предлагают ждать годового собрания, прежде чем вернуть все деньги. Но часть суммы может быть личными сбережениями по отдельному договору: их должны вернуть не позднее 90 дней со дня подачи заявления о выходе. Срок выплаты паенакопления определяется иначе.

Как решаем
По договорам и платёжным документам разделяем паевые взносы и личные сбережения. Подаём заявление о выходе и сохраняем подтверждение его получения. Отдельно рассчитываем суммы и сроки возврата, проверяем встречные требования КПК. Если срок выплаты прошёл, предъявляем требование по соответствующей сумме, не дожидаясь выплаты остальных денег.

Риск
Участник выдаёт подконтрольной компании новый заём или откладывает возврат прежнего, когда она уже испытывает серьёзные финансовые трудности. При банкротстве такую поддержку могут признать компенсационным финансированием. Тогда требование участника удовлетворят после требований независимых кредиторов. Сам по себе контроль над компанией очередность не понижает.

Как решаем
До выдачи денег или продления проверяем финансовое состояние компании, её долги и степень контроля инвестора. Выясняем, является ли отсрочка обычной коммерческой практикой или фактически позволяет продолжать работу в кризисе за счёт риска других кредиторов. Если компании нужна санация, оцениваем возможность согласовать её с большинством независимых кредиторов и заранее объясняем инвестору последствия для возврата денег.

Ситуация
Инвестор предоставил компании заём на строительство и продажу складского комплекса. В договоре указан ориентировочный срок проекта — девять месяцев, но возврат займа связан с продажей объекта и поступлением денег от покупателя. Проект затянулся. На требование вернуть деньги компания ответила: пока объект не продан, срок выплаты не наступил.

Что сделали
Отделили окупаемость проекта от обязанности вернуть заём. Поскольку договор не устанавливает предельную дату продажи, мы заняли позицию, что срок возврата займа не определён. Направили требование о возврате денег и после истечения предусмотренных законом 30 дней подготовили иск о взыскании займа и процентов. Вопрос о том, получил ли заёмщик прибыль, не должен оставлять инвестора в ожидании без определённого срока.