Оставить заявку
14.01.2026
В ИЖС всё плохо
(на самом деле нет)
Иван Тягунов
профинансировал проекты по ИЖС на ₽ 700 млн
Сейчас в ИЖС много неопределенности: ипотека просела, эскроу удлинил цикл денег, банки осторожничают. На таком фоне хочется «переждать». Но пауза — это не каникулы: пока вы ждёте, бизнес теряет темп, людей и продукт. В статье разберу, почему «всё плохо» — это описание момента, а не приговор, и какие решения помогают выйти из паузы сильнее.
Меня зовут Иван Тягунов. Я основатель инвестиционной платформы ВБетон. За последние 12 месяцев через платформу мы профинансировали проекты ИЖС на 700 млн рублей. Я вижу отрасль со стороны денег и цикла: как меняется спрос, как работает эскроу, где у застройщиков появляются кассовые разрывы.
В 2025 в ИЖС действительно стало сложнее. Но это описание текущей фазы. В этой статье — что именно ломает рынок сейчас, почему это не означает конец ИЖС и какие действия помогают пройти паузу.
Почему сейчас действительно сложно
Спрос в ипотеке заметно просел. По итогам первого полугодия ипотека на ИЖС упала год к году с 577 млрд до 179 млрд рублей, а по количеству — со 132 тысяч до 33 тысяч кредитов. Почти весь спрос держится на льготных программах: на них приходится 98% сделок.
Параллельно изменилась механика денег: при эскроу застройщик сначала строит на заемные, а оплату получает после раскрытия счета. На высокой ставке это делает кассовые разрывы обычной историей.
Реклама
Финансирование для ИЖС застройщиков до ₽ 150 млн
На готовые дома, коттеджные поселки, эскроу и загородные отели. Срок сбора от 1 дня. Финансовая нагрузка на проект от 8%.
Получить
Почему это не конец рынка
Недвижимость циклична. Пауза в спросе обычно заканчивается, когда снижается стоимость денег и возвращается рыночная ипотека. Пока рынок на паузе, покупатели откладывают решение, но потребность в жилье никуда не исчезает.
Результаты онлайн-опроса на сайте IRN.RU
Есть и долгосрочный сдвиг внутри отрасли: спрос постепенно смещается от стройки по договору к готовому продукту под ключ. Для покупателя так проще: меньше неопределенности по срокам и бюджету.
Что делать застройщику в паузе
В практике ИЖС обычно работают пять направлений: цикл, продукт, продажи, этапность и порядок в документах.
1) Сокращать цикл стройки
Чем меньше срок стройки, тем ниже финансовая нагрузка на себестоимость. Быстровозводимые технологии и стандартные решения здесь часто выигрывают просто скоростью.
2) Укреплять продукт в сегменте эконом и комфорт
В сегменте бизнес-класса затоваренность обычно выше, а спрос чувствительнее к цене. В паузе устойчивее живут проекты эконома и комфорта: там больше платежеспособного спроса и проще объяснить ценность продукта.
3) Делать продукт под ключ
Готовый продукт легче продавать: у покупателя меньше неопределенности по срокам и бюджету. Для застройщика это часто означает больше маржи в отделке и меньше конфликтов на сдаче.
4) Строить и финансировать этапами
Когда деньги дорогие, выигрывает дисциплина по этапам. Фундамент, коробка, инженерка, отделка — логичные точки для траншей и контроля сроков.
По нашей статистике при траншевой выдаче нагрузка на проект чаще всего укладывается в 8-11% на цикле 3-4 месяца и в 11-14% на цикле 5-6 месяцев.
Пример расчета финансовой нагрузки по реальному проекту
5) Наводить порядок в отчетности и юридике
В паузе особенно важно убрать то, что мешает получать финансирование и расширять лимиты: открытые суды, долги, хаос в документах и разрыв между фактическими потоками и отчетностью.
Реклама
Как строить на небанковские деньги и быть в плюсе? Оставьте заявку — поделимся опытом
Оставить заявку
Примеры из практики
Ниже — несколько историй из нашей практики. Это разные модели: эскроу с договорами подряда и готовые дома на продажу. Общее у них одно: застройщики не «ждут, пока пройдет», а держат цикл и управляют деньгами.
ВамДом — ВКЛ 28 млн ₽ на исполнение договоров под эскроу
У «ВамДома» больше 200 земельных участков в 10 коттеджных поселках в Московской и Ленинградской областях, а также в Татарстане. Компания строит готовые дома на продажу и продает участки — под типовые и индивидуальные проекты.
Деньги понадобились, чтобы закрывать кассовый разрыв «до раскрытия эскроу»: стройка идет сейчас, а оплата приходит в конце. Мы открыли возобновляемую кредитную линию на 28 млн ₽ под исполнение договоров: лимит выбирается по мере этапов и возвращается по мере раскрытия счетов.
Intech‑Build — ВКЛ 44 млн ₽ под эскроу при открытом споре
Intech‑Build строит загородные дома по фахверковой технологии. На момент обращения у компании был открытый судебный спор по защите прав потребителя.
Для банка это часто означает стоп: кредитный комитет не любит неопределенность, даже если у застройщика сильная позиция. Мы разобрали документы и согласились на финансирование. Открыли ВКЛ на 44 млн ₽ на исполнение договоров под эскроу.
Емельяново (Красноярский край) — 60 млн ₽ на 12 месяцев на 9 готовых домов
Команда проекта пришла с простой моделью: серия из девяти готовых домов в поселке Емельяново. По плану продажи должны были идти через риелторские агентства.
Мы профинансировали стройку: 60 млн ₽ на 12 месяцев под 30% годовых. Первые транши выдали в ноябре 2024 года. В ноябре 2025 продан последний дом.
Riga Life (ТопДом) — 150 млн ₽ на 15 месяцев на 15 готовых домов
ТопДом — опытный застройщик: за плечами несколько сотен домов и несколько поселков. В 2025 они запустили серию готовых домов в коттеджном поселке Riga Life.
Финансирование на проект — 150 млн ₽ на 15 месяцев на 15 готовых домов. Первые транши получили в мае 2025 и стартовали стройку серией.
Бухлово Парк — 38 млн ₽ на 16 месяцев на 10 готовых домов
Бухлово Парк — проект в формате эко‑отеля и коттеджного поселка. Мы финансировали 10 готовых домов: 38 млн ₽ на 16 месяцев.
Эти примеры не про «суперусловия». Процессы обычные: считать цикл, строить этапами, держать документы и продажи под контролем. Когда это есть, паузу на рынке можно пройти без остановки бизнеса.
Итог
В 2025 в ИЖС действительно сложно: ипотека просела, деньги по эскроу приходят в конце, кассовые разрывы стали нормой. Но это фаза. В такие периоды рынок обновляется, а сильные компании выстраивают повторяемый цикл, усиливают продукт и выходят в следующий рост в лучшей форме.
Реклама
У вас интересный проект по ИЖС, но не хватает капитала? Обсудите его с основателем ВБетон
Обсудить