Застройщик КСК Гранит — молодая компания, начинала свою деятельность с флиппинга комнат в общежитиях и выросла в серийное строительство готовых домов в Красноярске. Застройщик строит дома по собственному проекту, используя большое количество уникальных решений, которые являются востребованными в данном регионе. Также у владельцев компании есть компетенции в маркетинге и авторская технология продаж, с помощью которой они продают дома в течение месяца после завершения стройки.

Заемщик хотел построить очередь из 9 домов в поселке Емельяново Красноярского края, в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Но у него не было собственного капитала в объеме достаточном для строительства по модели «Готового дома».
Заемщик обратился к нам в начале ноября 2024 года и для него было критически важно получить финансирование в сжатые сроки, чтобы успеть залить фундамент до заморозков, иначе земля промерзает и проведение работ станет невозможным.
Также срочность была связана с бизнес-планом, по которому первую очередь из 9 домов надо было завершить к лету 2025 года, и сразу после продажи начать строить следующую очередь.
У заемщика не было залогового имущества и бухгалтерской отчетности, чтобы привлечь банковское финансирование или взять займ на одной из платформ коллективных инвестиций — при таких параметрах (молодая бизнес, сжатые сроки, отсутствие залога) привлечь финансирование невозможно.

Для оценки перспектив проекта мы запросили у заемщика материалы: финмодель, локацию, смету, проектную документацию. На основании полученной информации провели оценку проекта по следующим параметрам:

• Соответствие плановой цены продажи дома рыночной
• Транспортная доступность
• Развитие инфраструктуры: Школ, садов, поликлиник, магазинов и тд…
• Актуальность локации для потребителя
• Соответствие цены дома лимитам льготного ипотечного кредитования

На уровне вводных, аналитики ВБетон подтвердили перспективы проекта, а основатель ВБетон решил посетить Красноярск, чтобы лично познакомиться с основателями «КСК Гранит», посмотреть на поселок, участки и подтвердить компетенции молодой компании.
Собрав всю необходимую информацию мы убедились в том, что проект перспективный и приняли решение его профинансировать.

Залогом стала земля которую первоначально выкупил ВБетон и передал его в собственность КСК Гранит. Тем самым КСК Гранит не рискует личным имуществом в данном проекте, а ВБетон имеет участки земли на которых строятся дома и в самом плохом случае, продаст их по рыночной стоимости сохраняя денежные средства инвесторов.

У застройщика есть собственная система продаж готовых домов. Они привлекают агентство недвижимости и также устраивают показы для риелторов.

Для нашего заёмщика было важно сразу строить большое количество домов для достижения масштаба и получать поэтапное финансирование (что предполагает их финансовая модель), чтобы снижать налоговую нагрузку и оставлять запас на прибыль. У ВБетон есть отдельный продукт по финансированию «Готовых домов».
Очевидный плюс готовых домов — их можно строить по конвейерному типу, оптимизируя производственный процесс и применяя принципы разделения труда. Процесс выглядит так: первая бригада заливает пару фундаментов и переходит на новый участок, за ними идут каменщики, которые возводят стены и переходят к следующему дому, за ними за ними кровельщики и так далее от дома к дому.

Выдача займа также происходит поэтапно и траншами. Это помогает снизить долговую нагрузку заемщика. Выглядит это так: сначала финансируется приобретение земли, затем заливка фундамента, когда фундамент готов — приходит транш на строительстве стен, по готовности стен — транш на кровельные работы и так далее. При такой этапности есть только один транш выдается на весь срок строительства дома, сроки остальных траншей меньше 20–80%. Это позволяет при ставке по каждому траншу в 36–38% получить эффективную ставку на займ 11–14% годовых.

Для того, чтобы убедиться, что средства используются целевым образом ВБетон запрашивает у заемщиков ежемесячные отчеты о ходе строительства. На основании этой информации принимается решение о выделении следующего транша. Это более прагматично и значительно проще для строителя, чем строгий контроль смет при финансировании в банках и требование проводить все расходные операции безналично.

Будут опубликованы 01/07/2025